ERA는 1972년 미국에서 설립돼 유럽, 일본, 싱가포르 등 전 세계 35개국 2,300여개의 사무소를 보유하고 있는 글로벌 부동산 컨설팅 전문기업이다. 한국지사인 ERA KOREA는 150여명의 부동산 전문인력을 보유하고 있으며 이를 토대로 국내 오피스부문 시장점유율 1위를 기록하고 있다.지난 2020년 부동산 임대·매매 거래건수는 총 563건 21만9,946m²이며 상업용 부동산부문에서는 △음성 감곡물류센터 △인천 덕양물류센터 △이천 마장면물류센터 △일산 한국야쿠르트 물류창고 등의 매매실적을 보유하고 있다.
심도섭 ERA KOREA 매니저는 △동아건설 △현대성우오토모티브 △그라찌에F&B △초록마을컨설팅 등에서 관련분야의 경험과 업무능력을 쌓고 냉동설비전문 컨설팅기업인 한국신선유지관리센터 위드후레쉬의 대표직을, 한국냉동공조시공관리협회의 사무국장직을 역임한 냉동·냉장창고분야의 전문가로 인정받고 있다.
현재는 ERA KOREA에서 시행부지, 물류, 아파트부지, 상업지, 지식산업센터 부지 등 대형사업의 컨설팅업무를 진행하고 있다. 심도섭 매니저를 만나 국내 냉동·냉장창고 투자동향에 대해 들었다.
▎콜드체인 발전이 냉동창고산업에 미치는 영향은
코로나19 등 외부환경의 급격한 변화로 인해 이전부터 성장세를 보였던 전자상거래 거래량이 대폭 증가했다.
전자상거래와 새벽배송 활성화는 수도권 인근 대형 저온창고 건설을 촉발해 현재는 퀵커머스시장으로 발전으로 이어지고 있다. 이는 도심 내 마이크로 풀필먼트의 필요성을 불러오고 있다.
상품의 입·출고, 보관 등 최종 소비자에게 배송되는 라스트마일에 이르기까지 콜드체인 물류의 중요성이 강조되고 있으며 퀵커머스는 대형 냉동창고뿐만 아니라 소규모 저온창고의 변화도 만들어내고 있다.
퀵커머스는 고객이 상품을 주문하면 15분~1시간 만에 배송지로 상품을 배송해주는 즉시 배송서비스로 향후 마트, 편의점 점포 및 소규모 창고를 활용한 마이크로 풀필먼트 확보가 관련기업의 생존여부를 결정할 것으로 예상된다. 도심 속거미줄처럼 촘촘히 펼쳐진 마트, 편의점, 소규모 창고망이 퀵커머스 전쟁의 전진기지 역할을 할 수 있기 때문이다.
▎냉동창고 건설시장 현황 및 전망은
전자상거래 증가와 함께 새벽배송의 중요성도 높아지고 있다. 이러한 수요에 대응하기 위해 대형 냉동창고 건설이 경부·영동라인에 집중되고 있으며 특히 지방의 경우 부산, 울산 등 경남 등에서도 냉동창고 건설이 활성화되고 있다.
또한 건설적인 측면에서 보자면 냉동창고는 임대료가 높아 수익률을 확보하기 유리하다. 상온창고는 평당 1만5,000~2만5,000원대 임대료가 형성됐지만 저온창고는 평당 6만5,000~8만5,000원으로 3배 이상의 수익을 낼 수 있다.
특히 저온창고는 장기계약을 통한 안정적인 수익보장과 매각 시에도 유리한 조건으로 거래를 체결할 수 있어 일반 상온창고를 저온창고로 리모델링 하는 경우도 종종 발생한다.
신선식품의 원활한 배송을 위해서는 도심물류가 매우 중요한 역할을 할 것으로 예상된다. 이에 따라 편의점, 마트, 소규모 창고 등이 도심 내 오프라인 물류기지로 탄탄하게 구축된다면 수도권 외 지역 및 편리성이 떨어지는 소규모 물류센터는 공실발생률 상승 등의 타격이 예상된다.
▎냉동창고 투자시 고려해야 할 점은
지리적 접근성이 가장 중요하며 사용의 편리성 역시 임대료 산정에 큰 영향을 미친다. 이와 함께 임대면적, 기간, 창고시설 편의성, 운영인력 전문성, 수익구조(비용절감) 등을 감안해 냉동창고 설계, 시공, 임대(화주), 보관, 유지관리 등 통합적인 면을 면밀히 살펴보고 투자해야 한다.
향후 공급과잉으로 인한 공실우려를 대비해 상온, 저온이 함께 구비된 복합적인 창고설계를 고려해야 하며 저온창고의 경우 의약·바이오, 농·수·축산 등 전문성 있는 보관이 필요한 투자 시 해당물품의 특수성을 고려한 후 설계해야 한다.
저온창고 투자진행 시 인력수급 계획과 현장의 안정화 및 효율성을 고려해야 하며 구조 및 회전율, 배송흐름을 분석해 입지선점 및 설계를 진행해야 한다.
현재 물류센터의 형태는 탄소배출 감소, 작업자 능률향상 등 기존산업에서 중요하게 인식하지 않았던 부분의 비중이 올라가고 있다. 특히 물류센터산업에 외국계 자본이 들어오면서 이러한 변화는 가속화되고 있다.
결국 유지관리 비용을 낮출 수 있는 에너지절감 설비 적용이 중요 포인트로 부각되고 있다. 특히 ESG경영이 지속가능한 기업성장의 요건으로 떠오르며 대기업의 관심이 높아지고 있다. 임차인 역시 스마트물류 구축을 통해 인건비 비중을 낮추고 생산성을 올리길 원하고 있다.
▎영향을 미치는 정부제도는
국내 물류산업의 현대화를 위한 스마트물류센터가 부각되고 있다. 국토교통부는 스마트물류센터 인증제를 실시하고 있어 냉동창고 설계단계부터 첨단·자동화된 시설·장비 및 시스템을 도입을 유도하고 있다.
효율성, 안전성, 친환경성 등이 우수한 물류시설을 국가가 인증하고 행정적·재정적 혜택을 부여하기 때문에 앞으로 냉동창고 설계 시에서도 이를 이용해야 한다.
인증기준은 입고·보관·피킹·출고 등 물류처리 과정별 첨단·자동화 정도를 평가하는 기능영역과 물류창고의 구조적 성능, 성과관리 체계, 정보시스템 도입 수준을 평가하는 기반영역으로 나뉜다. 스마트물류센터 인증을 받으면 스마트물류센터 건축 또는 첨단·자동화설비 구입에 필요한 비용을 저리로 융자 받을 수 있으며 정부가 최대 2%p의 이자비용을 지원한다.
