올해 상반기 물류센터시장은 지난해에 이어 금리인상과 경기침체 우려 등으로 위축된 상태가 지속됐다.
특히 팬데믹 기간 동안 대폭 증가했던 신선신품 등 저온물류 수요가 줄어들며 저온물류센터 공실률이 크게 높아졌다.
글로벌 종합 부동산서비스기업인 JLL 코리아가 발행한 ‘2024년 2분기 서울물류센터 Market Dynamics 보고서’에 따르면 2024년 상반기 수도권에는 약 214만 ㎡(65만평)의 물류센터가 신규공급됐다.
1분기에 총 19건 약 102만㎡(31만평), 2분기에 총 13건 약 112만㎡(34만평)의 신규공급이 관측됐다.
이중 화성, 평택, 안성 등으로 구성된 남부권역에서 총 13건 약 102만㎡(31만 평)가 공급됐으며 2024년 상반기 전체 공급량의 가장 큰 부분을 차지했다. 인천, 시흥, 안산, 김포 등으로 구성된 서부권역에는 총 12건 약 69만㎡(21만평) 규모가 공급되며 그 뒤를 따랐다.
하반기에도 상반기와 유사한 수준인 약 208만㎡(63만평) 추가공급이 예상되며 2024년 전체적으로 수도권에는 약 423 만㎡(128만평)의 신규물류센터가 공급될 것으로 예정이다.
하지만 여전히 불안정한 금융시장 환경과 개별건들의 준공지연 가능성을 배제할 수 없어 최종공급량은 예상치를 하회할 가능성이 있어 보인다.
최근 지속된 어려운 개발환경으로 2024년 상반기에 신규 착공한 물류센터 수는 단 5건에 불과했다. 허가기한 내 착공하지 못해 인허가가 만료되는 사업장도 다수 관측되는 상황을 감안하면 2025년 상반기부터는 신규공급이 확연히 감소할 것으로 예상된다. 이에 따라 향후 점진적으로 수요와 공급이 균형을 맞춰갈 것으로 분석된다.
상온물류 수요 상승⋯ 공실률 감소 예상
2024년 2분기 수도권 물류센터 공실률은 18% 수준을 기록했다. 수도권 대부분 권역의 공실률은 소폭 상승하고 있는 추세다. 이중 상대적으로 신규공급이 용이했던 서부권역 공실률이 상반기에 가장 큰 폭으로 상승한 25.4% 수준을 기록했다.
우정하 JLL 코리아 전무는 “물류부동산시장이 높은 공실률 수준을 유지하고 있는 이유는 신축 물류센터들의 대부분이 임차인을 사전에 확보하지 못한 채로 공급되고 있으며 그동안 공급됐던 저온물류 센터의 임차인 수급이 여전히 더디기 때문”이라고 분석했다.
그동안 폭발적으로 증가했던 이커머스기업들도 쿠팡을 제외하고는 신규 임차 수요가 다소 주춤한 상황이며 물류전문기업뿐만 아니라 대부분의 기업의 실적과 체감경기가 약세로 유지되고 있는 상황도 영향을 끼친 것으로 보인다.
조재현 Colliers 코리아 전무는 “코로나19 이후 예상과 달리 소비자들의 오프라인 매장사용이 증가하면서 전자상거래시장의 성장속도도 느려졌다”고 말했다.
저온물류센터 공실해소가 더딘 상황에서도 여전히 사전에 계획된 저온물류센터 공급은 이어지고 있어 당분간은 현재수준의 공실은 유지되거나 소폭 상승할 예정이다.
하지만 다행히 전체권역에서 다소 느리지만 견조한 상온수요로 인해 전체권역 모두 꾸준히 양(+)의 순 흡수면적을 기록 하고 있다. 신규공급 감소세가 명확한 현재 상황에서는 2024년 하반기 이후부터 공실률은 감소세로 전환될 가능성이 조심스럽게 예측되고 있다.
물류센터 2분기 거래액 전년대비 71% 하락
2024년 상반기 물류부동산 거래액은 약 2조228억원 규모로 관측됐다. 1분기에 약 1조3,186억원으로 다소 회복되는 모습이었으나 2분기에는 약 7,042억원으로 다시 주춤해진 상황이다. 전년대비 각각 1분기에는 17%, 2분기에는 71% 하락한 수준이다.
특히 2024년 2분기 거래액은 2020년 3분기 이후 최저수준을 기록했다. 금융시장 변동성과 인플레이션 압력대비 낮은 임대료와 관리비 인상폭, 여전한 수요와 공급 불균형으로 인해 투자심리가 위축된 것이 주요한 원인으로 분석된다.
조재현 Colliers 코리아 전무는 “공사비 상승 및 PF금융 조달비용 상승으로 인해 물류센터 공급을 통한 수익률 하락으로 국내 기관투자자들의 투자활동은 더 보수적으로 바뀌었으며 물류센터 거래단가도 전년대비 하락조정을 받았다”고 말했다.
수도권의 Cap rate(자본환원율: Capitalization rate) 는 최근 3분기 동안 5.5% 수준을 유지하고 있다. 대부분의 투자자들은 여전히 투자에 소극적인 자세를 취하고 있다. 대출시장이 안정화되기까지 Cap rate는 현재와 비슷한 수준을 유지할 것으로 전망된다.
해외투자자, 국내 물류부동산 견인 기대
최근 전반적으로 부진한 물류부동산시 장상황에서 국내 투자기관과 자산운용사들보다 해외투자자들이 한국의 물류센터 투자에 더욱 적극적인 모습을 보이고 있다. 해외투자자들은 현재 시장상황을 저평가된 한국의 물류부동산에 저렴하게 투자할 수 있는 절호의 기회로 인식하고 있다.
최상위권의 해외 투자자들은 여전히 국내 물류부동산 투자에 적극적이며 기존의 에쿼티(자기자본: equity) 투자방식 뿐만 아니라 중순위 대출 투자방식으로도 확대하고 있다.
우정하 JLL 코리아 전무는 “해외투자자의 투자확대는 한국 물류부동산시장 회복과 발전 잠재력을 긍정적으로 평가하고 있다는 방증”이라며 “그동안 정체됐던 한국 물류부동산시장 전반에 활력을 주며 장기적으로 회복을 견인하지 않을까 기대된다”고 밝혔다.
다만 해외 투자자들도 투자를 검토함에 있어서 까다로운 잣대들을 대고 있다. 물류센터의 입지, 저온창고 비율, 임차인 확보 여부, 가격 적정성 등 모든 부분에 까다로운 기준으로 판단하고 있다.
이는 향후 시장의 투자건들에 대한 양극화를 초래할 것으로 보인다. 저평가된 우수한 물류센터에 대해서는 투자수요가 집중되겠지만 여전히 약점이 큰 물류센터들은 외면할 가능성이 높다.
저온물류센터 수요 회복, 장기간 소요 예상
그동안 높은 수준을 유지해 왔던 공실률이 단기간에 빠르게 회복될 것으로 예상하기는 어렵다. 하지만 2024년 상반기 신규공급이 줄어들며 상온 물류센터의 수요는 점진적으로 견조하게 상승하고 있어 전문가들은 이후 수급상황 전환으로 2025년 중반 이후에는 상온물류센터는 공실이 부족한 상황도 예측하고 있다.
반면 저온물류센터는 그동안 지나치게 많이 공급됐으며 수요증가도 빠르지 않은 상황이다. 저온물류센터를 상온물류센터로 전환하는 검토도 증가하고 있지만 공사비 등 비용문제도 과제로 지적되고 있다. 저온물류센터의 수요회복에는 여전히 상당한 시일이 소요될 것으로 전문가들은 예상하고 있다.
