올해 3분기 수도권 A급 물류센터시장은 전반적으로 견고한 수요세와 공급지연 등을 보였지만 저온물류센터 수요는 아직 부진하며 변동성이 두드러진 것으로 나타났다.글로벌 종합 부동산서비스기업인 JLL(존스랑라살)이 발행한 ‘2024년 3분기 수도권 A급 물류센터’ 보고서에 따르면 3분기 A급 물류센터의 순흡수면적(일정 기간동안 시장에 새로 들어온 면적에서 퇴거한 면적을 뺀 면적)은 65만1,315㎡(19만7,023평)로 전분기대비 33% 증가했다. 이는 신규공급인 58만2,872㎡(17만6,319평)를 상회하는 수준이다.
이러한 수요증가에 힘입어 전체 공실률은 전분기대비 93bp*(0.93%) 하락한 17.1%를 기록했다.
*bp: basis point, 이자율이나 수수료 최소 단위, 1bp=0.01%
권역별로는 공급이 많지 않은 중부, 남부, 남동부에서 공실률이 하락한 반면 대형센터들이 꾸준히 공급되는 서부권역에서는 소폭 상승했다. 특히 남부권역은 457bp(4.57%)의 큰 폭의 공실률 하락을 보이며 가장 뚜렷하게 개선되고 있음을 보여줬다. 이는 최근 준공된 센터들의 신규 임차인 확보에 기인한 것으로 보인다.
공급측면에서는 예상보다 적은 4개 센터만이 신규 공급돼 총 58만2,872㎡(17만6,319평)의 공급이 이뤄졌다. 이는 다양한 요인으로 인한 공급지연 때문으로 그 결과 4분기에는 약 145만4,545㎡(44만평)의 대규모 공급이 예상되고 있다. 다만 시장 불확실성으로 인해 이러한 전망 또한 유동적인 상황이다.
임대료측면에서는 수도권 물류센터의 평균 명목임대료(무상임대를 적용하지 않은 임대기준가)가 3만4,800원으로 전분기대비 1.3%, 전년동기대비 2.9% 상승했다. 모든 권역에서 임대료 상승이 관찰됐으며 관리비 상승도 동반됐다. 특히 남동부권역의 일부 센터들은 25% 가량의 대폭적인 임대료 인상을 단행했다.
우정하 JLL 물류산업자산서비스 본부장은 “물류부동산시장이 대규모 공급증가에도 불구하고 인플레이션 영향으로 임대료 상승세를 유지하고 있는 독특한 양상을 보이고 있다”라며 “향후에도 명목임대료 상승추세는 지속될 것으로 예상되나 그 상승폭은 신규 공급 물량에 크게 좌우될 것"이라고 말했다.
저온물류센터 높은 공실률 지속
상온에 비해 저온물류센터에 대한 수요는 지난 분기에 이어 여전히 부진하며 저온면적을 상온으로 전환하는 센터가 다수 관찰되고 있다. 상온센터를 중심으로 수요가 집중되고 있으며 상대적으로 저온센터의 임차인 확보는 계속해서 어려울 전망이다.
부천미래인물류센터는 부천시에 들어선 2번째 A급 물류센터로 순수 저온센터로 지어졌으나 약 3,000억원에 미래인부천로지스PFV에서 그래비티자산운용에 매각됐다. 이번 투자에는 싱가포르투자청이 투자자로 참여했으며 부천시에 매입 후 상온으로 전환할 것으로 알려졌다.
성남시 분당구에 위치한 저온센터인 분당야탑물류센터는 공매로 나온 후 약 2,227억원에 이지스자산운용에 낙찰됐다. 해당 센터는 헤리티지자산운용이 개발한 센터로 준공 후 기한이익상실이 발생해 공매로 나오게 됐다.
우수한 위치의 성남시 내 유일한 프라임급 자산임에도 불구하고 전체 공실상태로 거래에도 다소 어려움을 겪었으며 8회차 공매에서 이지스자산운용에 낙찰돼 손바뀜이 발생했다.
금융시장 불안정성과 과잉공급에 대한 우려로 투자자들은 여전히 신중한 태도를 유지하고 있으나 최근에는 많은 투자자들이 물류자산 인수기회를 적극적으로 검토하고 있어 시장유동성 개선 및 완화된 자금조달 환경이 조성되면 거래 활성화로 이어질 것을 기대할 수 있다. 다만 저온비중이 높거나 공실률이 높은 자산에 대한 투자자의 관심은 제한적일 전망이다.
물류센터 투자 외국자본 비중 확대
JLL은 2025년과 2026년에 공급량이 급격히 감소할 것으로 예상하며 2024년이 서울 수도권 물류시설 신규공급의 정점이 될 수 있다고 전망했다. 이러한 잠재적인 공급감소는 향후 수년간 공실률과 임대료 트렌드에 지대한 영향을 미칠 것으로 분석된다.
3분기 물류투자시장에서는 지난 분기와 유사한 수준의 약 1조5,370억원의 거래가 성사됐다. 주요 거래로는 지산물류센터 B동이 3,180억원에 라살자산운용으로, 부천미래인물류센터가 약 3,000억원에 그래비티자산운용으로 각각 매각됐다. 특히 이번 분기에는 외국계 자본의 유입이 두드러졌다.
Cap rate(Capitalization Rate: 자본환원율)은 3분기 연속 5.5% 수준을 유지했다. 최근 한국은행의 기준금리 인하로 물류 투자시장에 긍정적 기대감이 형성되고 있으나 시장 안정화까지는 추가적인 시간이 소요될 것으로 전망된다.
심혜원 JLL코리아 리서치팀장은 “투자자들이 금융시장의 불안정성과 과잉공급 우려로 인해 여전히 신중한 태도를 견지하고 있으나 많은 투자자들이 유동성 개선과 통화정책 완화를 예상하며 적극적으로 매입기회를 모색하고 있다”라며 “다만 아직 공실률이 높은 저온물류센터 자산에 대한 수요는 낮을 것으로 예측된다”고 분석했다.
한국 물류투자시장에서 외국자본의 비중이 확대되는 추세가 지속될 것으로 예상되는 가운데 최근 부동산 투자에 소극적이었던 국민연금과 사학연금 등 국내 연기금들의 부동산 투자 재개 움직임이 포착되고 있어 시장 유동성 증가에 기여할 것으로 기대된다.
