2025년 수도권 물류센터시장은 과거 급격한 공급확대 이후 조정국면을 거치며 점진적인 안정화 흐름을 보였다. 신규 공급은 크게 감소한 반면 공실률은 하락세를 보이며 수급 균형 회복의 초기 단계에 진입한 것으로 분석된다.
젠스타메이트(GenstarMate) 부동산연구소에서 발표한 2025년 수도권 물류센터 연간리포트에 따르면 2025년 수도권 물류센터 공실률은 2024년 고점을 기록한 이후 빠르게 하락하는 모습을 보였다.
2024년 4분기 기준 약 25.9%까지 상승했던 전체 공실률은 2025년 4분기 기준 약 17.6% 수준으로 낮아졌다. 상온시설 공실률 역시 약 19.2%에서 약 10.2% 수준으로 감소했다. 이는 단순한 수요 회복뿐만 아니라 공급 조정과 자산 리포지셔닝이 동시에 작용한 결과로 분석된다.
특히 일부 저온시설이 임차 수요가 보다 안정적인 상온시설로 전환되는 ‘컨버전’ 사례가 늘어나면서 상온 물류센터 공실률 감소에 영향을 미친 것으로 나타났다. 동시에 신규 공급이 둔화되면서 추가적인 공급 압력이 완화되고 기존 자산의 임차 수요 흡수 속도도 개선되며 전체 시장 공실률 하락에 기여했다.
이 같은 조정국면은 코로나19 시기 형성된 공급 확대 사이클의 후속단계로 이해된다. 전자상거래성장에 따라 물류센터가 핵심 투자 자산으로 부각됐다. 당시 물류센터 건축 인허가는 2020년 133건, 2021년 153건, 2022년 188건으로 급격히 증가했다. 이러한 투자 확대는 이후 구조적인 공급 과잉으로 이어졌으며 입지 경쟁력이 충분히 검증되지 않은 개발사업이나 과도한 규모의 프로젝트가 등장하는 결과를 낳았다.
안정적 임차수요자 따른, 양극화
2025년에는 이러한 공급확대의 영향이 이어지면서 자산 간 성과격차도 확대되는 양상이 나타났다. 일부 자산은 높은 공실률을 기록하는 반면 입지경쟁력이 확보된 물류센터는 안정적인 임차 수요를 확보하며 시장 내 양극화가 심화됐다.
투자시장 측면에서 보면 2025년 수도권 물류센터 연간 거래규모는 약 4조5,186억원을 기록했다. 이는 2024년 연간 거래규모 4조7,682억원 대비 약 5.2% 감소한 수준이다. 다만 거래면적은 약 2,251㎡(68.1만평)으로 전년대비 증가해 대형 물류센터중심의 거래가 확대된 것으로 나타났다.
권역별로는 서부권이 약 2조8,000억원 규모의 거래를 기록하며 시장을 주도했으며 동남권이 약 9,151억원으로 뒤를 이었다. 서북권의 경우 상온 기준 평당 매매가격이 약 959만원으로 권역 내 최고 수준을 기록했으며 캡레이트(Cap Rate) 역시 약 4.5%로 가장 낮은 수준을 보였다. 수도권 전체 평균 캡레이트는 약 5.2%로 집계됐다.
특히 초대형 물류센터거래가 시장에서 중요한 비중을 차지했다. 2025년 전체 거래 규모 중 약 2조원이 초대형 물류센터 거래로 전체 거래의 약 45%를 차지했다. 주요 거래 사례로는 △청라로지스틱스센터 △안산 시화 물류센터 △GREENWAVE 시화물류센터 등이 있으며 이들 거래는 대부분 서부권에서 이루어졌다.
물류센터 개발 신규인허가 감소세
공급시장에서는 신규 공급 감소가 두드러졌다. 2025년 수도권 물류센터 신규 공급 면적은 약 약121만3,000㎡(36만7,000평)으로 2024년 약 411만㎡(24.4만 평)대비 약 71% 감소한 것으로 나타났다. 이는 역대 최대 공급량을 기록했던 2023년 약 608㎡(184.8만평)의 약 20% 수준에 해당한다.
권역별 신규 공급은 남부권이 약 55만㎡(약 16.6만평)으로 가장 큰 비중을 차지했으며 동남권이 약28만㎡(약 8.5만평)으로 뒤를 이었다. 서부권 약 16만㎡(4.8만평), 서북권 약 12만㎡(3.7만평) 순으로 나타났다. 남부권에서는 현대글로비스 안성 W&D센터와 안성 CDC 물류센터 등이 공급됐으며 동남권에서는 로지스포인트 신해리와 GST 동곤지암 물류센터 등이 준공됐다.
한편 개발시장에서는 신규 인허가와 착공 모두 감소하는 흐름이 나타났다. 2025년 물류센터 개발 신규 인허가는 총 25건으로 집계됐으며 이는 2022년 최대치 이후 크게 감소한 수준이다. 또한 인허가 이후 착공까지 소요되는 평균 기간은 약 317일로 증가했다. 이는 공사비 상승과 금리인상에 따른 자금 조달 여건 악화 등이 영향을 미친 것으로 분석된다.
임대시장에서는 상온 물류센터 임대료가 완만한 상승흐름을 보였다. 2025년 4분기 기준 수도권 상온 물류센터 평균 임대료는 평당 3만2,557원으로 전년대비 약 0.6% 상승했다. 지역별로는 중앙권이 약 5.4%로 가장 낮은 공실률을 기록했으며 동남권 6.5%, 서부권 10.5%, 남부권 14.2%, 서북권 18.3% 순으로 나타났다.
종합적으로 2025년 수도권 물류센터 시장은 코로나19 이후 확대된 공급사이클의 영향이 이어지는 가운데 신규 공급 둔화와 공실률 하락이 동시에 나타나며 점진적인 시장 안정화 국면에 진입한 것으로 평가된다. 향후 시장은 단순한 공급 확대보다는 입지 경쟁력, 자산 유형, 운영 효율성 등 질적 요소 중심으로 재편될 가능성이 높을 것으로 전망된다.
