코로나19 펜데믹을 거치면서 가장 활성화된 시장이 바로 콜드체인산업의 핵심산업 중 하나인 ‘물류창고’였다. 온라인쇼핑 급증과 신선상품 배송 증가로 효과적으로 물량을 보관하고 처리할 수 있는 ‘물류창고’시장은 호황기를 맞이했었다.
온라인 상거래의 급격한 성장, 새벽 배송·당일 배송 등 배송 트렌드의 변화로 물류 경쟁력이 기업의 미래를 좌우하게 되면서 상업용 부동산시장에서 물류창고의 몸값도 치솟았다. 이커머스기업의 급격한사업 확장으로 인해 경쟁적으로 물류센터 공급이 늘었으며 올해 상반기 수도권에 역대 최대 규모의 물류센터가 공급된 것으로 조사됐지만 공실률이 높아지고 있어 불안감이 노출되고 있다.
특히 PF시장 경색으로 건설경기 위축이 극심해지고 있어 공사에 차질이 생기는 현장이 매우 많은 것으로 조사되고 있으며 현재 공사 중인 물류센터들도 대부분 당초 신고했던 예상 준공일을 훌쩍 넘겨 공사가 완료될 것으로 파악되고 있다.
업계의 한 관계자는 “현재 부동산 PF시장이 얼어 붙어있어 자금 조달이 매우어렵기에 당분간 신규 착공하는 사례가 거의 없을 것”이라며 “공급세도 2025년에는 급감할 것으로 예상되며 건축허가일로부터 2년, 또는 연기 기한 내 착수하지 않을 경우 건축허가가 취소될 수 있어 현재 인허가 리스트에도 변동이 발생할 수 있다”고 밝혔다.
또 다른 업계의 관계자는 “금융시장 변동성이 심한 상황에서 국내 기관투자자와 해외투자자 모두 물류 투자에 대해 신중한 접근을 취하는 중”이라며 “특히 신규공급 과잉과 제한적인 저온물류센터 수요에 대한 투자자들의 우려가 높은 상황인 만큼 외곽지역의 물류자산이나 저온 물류센터 비중이 높은 자산에 대한 투자심리는 낮게 지속될 것으로 예상된다”고 전망했다.
투자 경색으로 공실률 확대
특히 과거 쿠팡 등 이커머스기업들이 급격하게 사업을 확장하며 수요가 늘어났던 저온물류센터의 공실률이 두드러지고 있다. 경기 침체 등으로 기업들이 경영전략을 수정하면서 물류센터 신규 임차를 미루거나 철회하고 있기 때문이다. 기존 임차계약을 완료한 저온물류센터를 전대차 계약으로 전환하는 늘어나는 사례도 늘어나고 있다.
마켓컬리와 오아시스마켓의 IPO 철회 등으로 주춤했던 E-commerce수요가 다시 살아나며 3분기부터 임차 움직임이 늘어나고 있으며 신규 물류창고로 이동하는 사례도 늘어나고 있다.
업계의 한 관계자는 “물류 효율성 개선을 위해 분산돼 있는 센터들을 통합하려는 수요, 자동화된 현대적 자산에 대한 수요들이 관찰되고 있다”라며 “최근에는 ESG센터에 대한 수요도 커지는 중이며 많은 공급이 쏟아지고 있는 와중 오래된 센터에 입주해 있는 임차인들을 위주로 신규 센터로의 이동 수요가 나타날 것으로 전망된다”고 밝혔다.
다만 활발한 임차 활동으로 상온센터에 비해 상대적으로 수요가 낮은 저온면적을 상온으로 전환하려는 움직임도 포착되고 있다.
하지만 전문가들은 전환에 많은 비용이 요구되며 저온과 상온센터들의 공조설비, 전기설비, 챔버, 층고 등 많은 부분을 변환하는 데에 기술적인 어려움도 커 전환사례가 많지 않을 것으로 전망하고 있다.
