소득수준 향상과 전자상거래 확대, 코로나19로 인한 비대면산업 활성화 등 최근 물류산업에서 이목을 집중시키고 있는 다양한 요인이 결합해 수도권의 콜드체인시장 성장을 견인하고 있다. 이에 따라 콜드체인산업의 기초적인 인프라시설이라고 할 수 있는 냉동·냉장 물류창고는 붐이 일어났다고 할 수 있을 만큼 그 수와 규모가 늘어나고 있다.
이와 더불어 수도권 전역에 위치한 물류창고에서 3PL, e커머스 기업들의 임차수요로 인한 공실률 하락은 향후 수도권 물류창고의 신규건설을 예상할 수 있다. 3만3,057m²(1만평) 이상의 대형 물류창고들이 올해 이미 준공됐거나 준공을 앞두고 있는 상황이다.
이러한 물류창고들은 수도권의 신선물류 수요에 대응하기 위해 기존의 상온시설이 아닌 냉동·냉장시설을 갖춘 복합센터의 형태가 두드러지고 있다.
신선물류는 식품시장뿐만이 아닌 바이오·의약·반도체 등 다양한 산업에서 요구되는 만큼 앞으로의 성장잠재력이 풍부한 산업으로 투자자들의 관심을 받고 있다. 이와 함께 새벽배송 등 온라인시장을 주도해왔던 기업들은 물론 기존 오프라인에서 활약해온 거대 유통기업들도 경쟁적으로 온라인시장에 참여하고 있으며 식품제조기업들 역시 직영몰 강화에 힘을 주고 있다.
이처럼 온라인과 신선물류라는 강력한 키워드에 힘입어 급성장세를 타고 있는 수도권 냉동·냉장 물류창고는 국내·외 여러 투자자본의 주목대상이기도 하다. 하지만 정온유지를 위한 높은 전기요금 및 운영비용은 일반 상온창고대비 투자위험요인으로 지목되고 있다.
또한 온실가스 저감이라는 정부 정책기조에 따르기 위해서는 노후화된 설비의 개선과 에너지절감형 냉동·냉장 물류센터 모델 정립이 시급한 상황이다.
콜드체인, 성장가능성 확보
콜드체인(Cold Chain)이란 온도에 민감하고 부패하기 쉬운 소비재의 제조, 가공, 보관, 운송 및 유통 전 과정을 포함하는 온도제어공급망을 의미한다. 콜드체인이 적용되는 산업군으로는 대표적으로 농·수·축산 등 식품산업이 포함되며 의약품, 백신, 와인을 비롯해 화학물질, 반도체 등 온도관리가 필요한 모든 산업이 해당된다.
글로벌 시장조사기관인 markets and markets은 세계 콜드체인시장을 2018년 2,030억달러로 추정하며 2023년까지 연평균 7.6%씩 성장해 2,930달러에 이를 것으로 전망했다. 특히 2018년 가장 큰 비중을 차지하는 지역은 유럽시장이지만 2023년에는 아시아시장이 유럽시장을 앞지를 것으로 예측했다. 이는 고온다습한 지역환경과 상대적으로 기술수준 및 인프라가 뒤쳐진 아시아지역의 성장잠재력을 높게 평가한 것으로 분석된다.
식품산업 외에도 고부가가치 물류산업인 바이오 제약 콜드체인의 성장 역시 높게 점쳐지고 있다.
인구의 고령화로 인한 기대수명 증가는 의료관련 제품의 소비를 확대하는 역할을 한다. 식품의약품안전처에 따르면 국내 원료의약품 생산증가 및 바이오의 약품 등 수출성장세가 지속되고 있어 국내 의약품시장 규모는 2016년 20조원을 돌파했다. 이러한 의약품시장 성장에 따라 온도에 민감한 헬스케어제품 보관 및 운반에 대한 수요도 함께 증가하고 있다.
의약품은 변질방지를 위해 유통 시 온·습도가 필수로 유지돼야 하기 때문에 냉동·냉장설비의 고도화가 요구된다.
관련업계에 따르면 2018년 전 세계적으로 3,000억달러 이상의 바이오 제약판매가 저온저장시설을 필요로 했으며 이는 2023년까지 연간 약 8% 이상 성장할 전망이다.
국내에서도 다수의 의약품 유통업체 물류시스템이 콜드체인보관 및 운송시스템 개선 등 물류품질 향상을 경쟁하고 있다.
특히 최근에는 코로나19 백신보관 및 운송을 위한 엄격한 온도조건이 요구되고 있어 의약품 콜드체인에 대한 성장세는 더욱 가팔라질 것으로 예상된다.
정온물류센터, 온도민감성 상품 가치보존
정온물류센터란 온도변화에 민감한 상품을 적합한 온도를 유지하며 보관, 포장, 유통하는 창고를 말하며 일반적으로 부패하기 쉬운 물품을 신선하게 보관하기 위한 냉장창고, 냉동보관상품을 보관하기 위한 냉동창고로 구분된다.
보관물품은 초저온에서 상온까지 다양한 범위를 포괄한다. 채소, 유제품, 육류, 해산물, 냉동식품과 같은 부패하기 쉬운 신선식품부터 백신, 의약품, 전자제품, 화훼류 등 광범위하다.
이러한 냉동·냉장창고는 △상온(4℃~) △냉장(C급, 0~4℃) △C&F급(-25~0℃) △F급(-35~-25℃) △SF급(-55℃~) 등 온도대로 구분되며 온·습도를 일정한 범위로 유지하기 위해 다양한 구조적 설계 및 설비를 필요로 한다. 적정온도 유지를 위해 24시간 냉동기를 가동시켜야 하기 때문에 안정적인 전력수급이 필수다.
물류창고 수도권 집중화2000년대 경남·부산 역전
국내 물류창고는 △물류시설법(창고업, 항만창고) △관세법(보세창고) △화학물질관리법(보관저장업) △식품위생법(냉동냉장) △축산물위생법(축산물보관) △수산식품산업법(냉동냉장) 등 여러 법률로써 관리되고 있다.
국가물류통합정보센터에 따르면 2021년 7월 기준 전국 4,629개의 물류창고가 등록돼있다. 경기도가 1,537개로 가장 높은 비중을 차지하고 있으며 △경남 587개 △부산 403개 △인천 351개 순이다. 물류창고를 가장 많이 보유한 경기도의 전체 면적합계는 739만7,544m²로 △1만m² 이상 창고가 210개 △5,000~1만m² 미만 창고는 159개 △2,000~5,000m² 미만 창고는 184개 등으로 나타났다.
경기도를 비롯한 서울, 인천 등 수도권의 물류창고 집중현상은 2000년대부터 시작됐다. 1992년 부산에 위치한 물류창고는 23개, 경남은 29개, 경기도는 22개였다. 이는 수출·입의 중심인 부산항이 국내 물류산업의 허브역할을 수행했기 때문에 이를 중심으로 물류창고가 건설됐던 것을 알 수 있다.
이후부터 경기권의 물류창고가 확대되며 2003년 경기도의 물류창고는 96개로 경남 83개를 앞질러 전국에서 가장 많은 물류창고를 보유하게 됐다.
이는 국민 소득수준이 향상되며 더욱 질 좋은 식품을 원하는 소비성향이 반영된 것으로 풀이된다. 서울, 경기, 인천 등 수도권 지역은 국내물동량의 55%를 차지하고 있으며 경기도에 36%가 몰려있다. 소비자들이 수도권에 몰려있기 때문에 더 빠르고 유연한 대처를 위해서는 소비지와 가까운 곳에 신선물류가 모일 수 있는 거점이 필수적이기 때문이다.
최근에는 이미 물류거점이 완성된 이천, 용인 등을 비롯한 경기 전 지역에서 냉동·냉장 물류창고가 건설되고 있으며 인천신항 배후단지는 콜드체인 특화구역으로 지정됨으로써 22만9,000㎡ 규모 콜드체인 클러스터가 조성될 예정이다.
관련업계에 따르면 수도권 냉동·냉장창고는 4~5년 전부터 급증하기 시작해 매년 150% 이상 성장률을 기록, 냉동·냉장창고 신축시장은 연 2,000억원대로 추산된다.
글로벌 종합부동산 서비스기업인 JLL korea에 따르면 올해는 이미 대규모 저온 물류센터가 경기 서부권역에 준공됐다. 올해 상반기 완공된 로지스코 시흥물류센터는 연면적 15만8,657m²(4만7,994평)으로 상온과 저온 복합센터로 준공과 동시에 e커머스기업이 전체 센터를 임차한 것으로 알려졌다.
또한 올해 하반기 수도권 준공 예정인 곳도 10곳 이상 확인됐다. △용인 기흥물류센터(용인) △고안리 주식회사엘투로지스틱스 물류창고 A동(용인) △고백리 물류센터(이천) △현산 물류센터(인천) △일죽 로지스틱스파크(안성) △SK네트웍스 물류센터(이천) △인천 남청라복합물류단지(인천) △항동7가 95-4 창고시설(인천) △오포물류단지 B2 창고시설(광주) △인천항동 티제이물류센터(인천) 등이다.
저온물류인프라 아직 ‘부족’
가장 많은 정온물류센터를 보유하고 있는 기업은 롯데글로벌로지스로 나타났다. 롯데글로벌로지스는 서울, 경기, 인천, 강원, 경남, 경북, 광주, 대구, 대전 등에 총 24개의 정온물류센터를 등록하고 있다. 이중 경기지역이 8개로 가장 많으며 경남과 광주에 각각 4개의 정온물류센터를 보유하고 있다. 다음으로는 CJ대한통운이 22개이며 롯데글로벌로지스와 마찬가지로 경기도에 8개로 가장 많은 물류센터를 보유했다.
동원로엑스는 총 20개로 정온물류센터 수는 3번째지만 면적은 가장 큰 것으로 나타났다. 총 41만6,707m²(12만6,275평)로 CJ대한통운(25만4,778m²), 롯데글로벌로지스(23만2,612m²)가 뒤를 이었다.
유통업계 중 가장 많은 정온물류센터를 등록한 기업은 BGF와 SPC로 두 기업 모두 14개를 보유했다. 이마트는 8개 정온물류센터를 보유했지만 면적상으로는 가장 많은 9만1,161m²(2만7,625평)를 기록했다. 홈플러스는 3개 정온물류센터를 등록했지만 면적은 7만2,973m²(2만2,113평)으로 이마트에 이어 두 번째로 큰 면적을 보유했다.
쿠팡은 가장 공격적으로 물류센터 건설에 투자하고 있는 기업이다. 투자협약을 마친 물류센터의 총 면적은 70만m²로 이중 정온물류센터로 등록된 면적은 4만4,893m²(1만3,604평)다.
관련업계는 국내 저온물류인프라는 아직까지도 매우 부족한 수준으로 평가하고 있다. 국내 저온물류창고 보관능력은 수요의 75%를 충족시키는 수준이며 상당수가 노후화 상태인 것으로 파악하고 있다.
온라인시장 확대, 무한경쟁
식품시장의 소비트렌드가 변화하면서 즉석식품 및 편의식품에 대한 수요가 급격히 증가하고 있다. 또한 모바일을 통한 전자상거래시장의 성장은 콜드체인을 기반으로 한 신선식품의 배송수요 확대를 견인하고 있다.
특히 온라인 상권을 중심으로 2015년 이후 높은 성장률을 보이고 있는 새벽배송과 같이 신선식품을 빠르게 배송해야 하는 유통가의 서비스경쟁은 갈수록 치열해지고 있다. 온라인시장이 성장함에 따라 기존 오프라인시장의 강자였던 대형마트 등도 온라인수요에 대응하기 위한 역량을 대폭 강화하고 있다.
백화점, 홈쇼핑, 대형마트를 비롯한 식품제조사들 역시 급성장하는 온라인시장을 잡기 위해 적자를 감수하면서까지 무한경쟁을 펼치고 있다.
소비자에게 빠르게 접근할 수 있는 인근의 적합한 입지에 물류센터를 확보하는 것이 중요한 경쟁력으로 부상함에 따라 기존 대형마트는 오프라인 점포를 온라인시장을 위한 물류센터화하고 있다.
소비자의 주요 쇼핑무대가 온라인으로 대거 이동하면서 식음료 제조사들도 직접 판매플랫폼인 자사 직영몰을 강화하고 있는 추세다.
유통업계, 점유율확보 ‘치열’
가장경쟁이 치열한 새벽배송의 시장규모는 2019년 약 8,000억원으로, 2020년 약 1조5,000억원으로 추산되고 있다.
1인가구, 맞벌이가구 증가에 따라 가정간편식(HMR: Home Meal Replacement)은 식품시장 트렌드 변화를 주도하고 있으며 농식품부가 발표한 자료에 따르면 가정간편식시장은 2016년 이후 연평균 30%라는 높은 성장률을 기록하고 있다.
새벽배송의 선두주자인 마켓컬리는 온라인업계 최초로 상온, 냉장·냉동 상품별 맞춤물류센터를 구축하고 냉장·냉동차량으로 풀콜드시스템을 제공하며 오후11시까지 주문하면 다음날 오전7시까지 배송받는 신시장을 개척했다.
롯데슈퍼 또한 야간배송 서비스를 도입하며 수도권을 비롯한 주요 거점도시에 롯데프레쉬센터를 오픈, 영향력을 넓히고 있다. 이와 함께 SSG닷컴, 쿠팡, 홈플러스 등이 온라인시장에서 각자 강점을 기반으로 점유율경쟁을 벌이고 있다.
특히 신세계그룹은 이베이 미국본사와 이베이코리아 인수협약을 체결하며 네이버에 이어 업계 2위로 단숨에 올라섰다. 신세계그룹은 이베이 인수로 치열한 경쟁이 벌어지며 급성장하고 있는 국내 e커머스시장에서 선도적 사업자로 부상할 전망된다.
정온물류창고, 에너지효율화 ‘과제’
업계에 따르면 국내의 정온물류창고 중 5년 이내 준공된 곳은 전체의 10% 미만으로 기존 저온물류창고의 노후화가 심각한 것으로 나타났다.
특히 정온물류산업에 적용되는 상업용 냉동설비는 가정용 제품과 달리 24시간 365일 작동되는 특성 상 노후화로 인한 에너지손실이 매우 심각한 수준인 것으로 추정된다.
물류센터는 생산성 향상에 초점을 두고 대형화, 첨단화가 진행되면서 전력소모가 매우 큰 대형설비들로 구축된다. 전기요금은 매년 8% 이상 상승하고 있으며 2014년 국토교통부에 따르면 일반물류센터에서 사용되는 전기요금은 연평균 279만4,000원/m²이나 냉동·냉장 물류센터의 경우 638만4,000원/m²로 약 3배에 가까운 비용을 사용하고 있다.
이에 따라 국내 저온물류센터에서의 에너지사용환경 개선문제는 물류비용을 줄이고 국가에너지절감을 위해 시급하게 해결해야 할 과제로 남아있다.
이를 위해 저온물류센터에서 사용되는 냉동설비에 대한 에너지효율제도 도입에 대한 검토가 필요한 상황이다. 관련설비의 규격화와 이를 평가할 수 있는 효율측정기준 및 인증제도는 물론 전체적인 시스템을 검증할 수 있는 품질평가 마련이 시급하다.
특히 현재 국내에서 사용되는 냉동·냉장창고용 냉동기는 정속형 제품이 대부분을 차지한다. 공조시장에서는 이미 에너지를 절감할 수 있는 인버터시스템이 정착됐지만 상업용부문에서는 이러한 에너지최적화 시스템 도입이 미흡한 실정이다.
국내 고효율 인버터 핵심기술은 삼성전자, LG전자, 오텍캐리어가 보유하고 있으며 냉동·냉장부문에서는 LG전자와 오텍캐리어냉장이 인버터가 적용된 냉동기제품을 공급하고 있다.
만약 국내 상업용 저온물류 설비를 가정용 에어컨과 같은 고효율 인버터제품으로 전환시킨다면 연간 2,039MW의 에너지절감효과를 얻을 것이라고 업계는 전망하고 있다. 이는 50MW급 화력발전소 4기에 해당되는 전력량으로 국가 전력피크감소는 물론 737tCO₂의 배출저감효과도 함께 가져올 수 있다.
특히 정부가 비중있게 다루고 있는 온실가스 저감문제도 에너지다소비업장인 정온물류창고의 에너지효율화 촉진을 통해 목표달성에 상당부분 기여할 수 있을 것으로 기대된다.
이와 함께 2025년부터는 제로에너지 건축의무화가 민간부문에 적용됨에 따라 신축되는 1,000m² 이상 물류센터는 1++(2등급) 이상 에너지효율등급, 최소 20% 이상 에너지자립률을 인정받아야 한다. 에너지사용량이 많은 냉동·냉장 물류센터는 냉동설비에 효율화에 대한 고민을 해야 할 시점이다.
콜드체인 육성 정책지원
정부는 국내 물류산업을 선진화하고 발전방향을 제시하는 제5차 국가물류기본계획을 수립, 지난 7월1일 국무총리가 주재한 ‘제128회 현안점검조정회의’에서 이를 확정했다. 이번 계획에서는 ‘물류산업 스마트·디지털 혁신성장과 상생 생태계조성을 통한 글로벌물류 선도국가 도약’이라는 비전을 설정하고 다양한 추진전략을 수립했다.
이를 통해 제시한 ‘2030년 글로벌물류 선도국가 도약 추진전략 10대 핵심과제’ 중 하나로 ‘콜드체인 물류활성화 및 안전성 제고’ 방안이 포함돼 관련업계의 기대를 모으고 있다.
정부는 새로운 물류수요 대응과 물류신산업 육성을 지원하기 위해 콜드체인운송에 대한 인증체계를 도입하고 인프라 공동화, 콜드체인 품질관리체계를 마련한다는 계획이다.
국토부, 해수부, 농식품부, 식약처 등 관계부처의 협업을 통해 통합 콜드체인인증기준(표준기준)을 마련하고 각 상품특성에 맞는 운영방안을 개발한다.
또한 물류단지 내 일부를 ‘콜드체인 특화구역’으로 지정하고 구역 내 인프라를 공동으로 이용하는 한편 콜드체인 물류를 위한 신기술 실증단지로 활용할 계획을 세우고 있다. 이를 통해 콜드체인 특화 전문 물류기업 육성을 위한 컨설팅 및 R&D 등을 지원한다.
이와 함께 국제물류 인프라 확충 및 허브경쟁력 강화의 일환으로 의약품 등 신선화물 운송표준화를 제시해 국가경쟁력을 확보하고 아세안 등 잠재시장과의 항공운송 네트워크를 확대한다.
인천공항 내 국내 의약품 특화단지를 조성해 주요 해외공항과의 연결성을 강화, 신선화물 및 특송화물 등 신성장품목육성을 위한 항공물류 맞춤형 지원체계도 마련한다.
산업부는 정온물류센터의 에너지효율화에 초점을 맞춘 실증 중심의 R&D를 실시하고 있다. 한국에너지기술평가원이 2021년 신규과제로 실시하는 ‘정온물류운송 및 물류센터 에너지효율화 기술개발 및 실증’ 과제는 정온물류센터의 온도제어 및 작업설비의 에너지저감기술에 집중하고 있다.
특히 공공기관인 한국식품클러스터진흥원과 민간기업인 로지스올의 정온물류창고에 해당기술을 빠르게 적용해 총 6개년 과제기간 중 4개년을 실증에 투자하는 만큼 의미있는 데이터산출과 실제 현장에서 겪을 수 있는 문제점에 대한 해결방안이 도출될 것으로 기대된다.
