2025년 하반기 수도권 저온물류센터 시장은 전반적인 공실률 하락세를 나타냈지만 권역별 편차가 뚜렷하게 갈리며 시장 양극화가 심화되는 모습이었다.

상업용부동산 전문기업 알스퀘어가 발간한 ‘2025 2H 물류마켓 리얼리포트’에 따르면 이번 하반기 수도권 저온물류센터 평균 공실률은 전기대비 2.9% 하락한 37.3%를 기록했다. 

알스퀘어는 이번 공실률 하락이 저온 임차 수요 확대에 따른 것이 아니라 공급감소와 함께 저온면적을 상온으로 전환하는 사례가 늘어난 데 따른 결과라고 분석했다. 

이러한 흐름 속에서 냉동·냉장설비의 품질차이가 임차결정에 미치는 영향도 커지고 있다. 신선식품 유통과 새벽배송 수요가 늘어나면서 정밀한 온도관리와 에너지효율이 높은 설비를 갖춘 물류센터에 대한 요구 수준이 높아지고 있으며 이를 충족하지 못하는 자산은 임차인 유치 자체가 어려워지는 상황으로 이어질 수 있다. 향후 저온물류센터 시장에서는 설비 고도화 투자 여부가 자산 경쟁력을 결정짓는 핵심변수로 부상할 것으로 전망된다.

팀프레시, 수도권 전역서 연쇄 퇴거

이번 하반기 저온물류센터 시장에서 가장 주목할 만한 움직임은 3PL기업 팀프레시의 연쇄 퇴거다. 팀프레시는 이천시 소재 ‘퍼시픽 브릭이천물류센터2’와 ‘키움 이천 안평리 물류센터’에서 저온 전체 면적을 반납하며 동남권 공실률 상승을 이끌었다. 

화성시 소재 ‘LB 양감면 송산리 물류센터’에서도 퇴거하며 남부권에 영향을 미쳤고 동탄에 위치한 ‘페블스톤 동탄 센트럴 로지스허브’마저 비우며 중앙권 저온 공실률이 전기대비 19.0%p 급등한 36.6%를 기록하게 했다. 중앙권은 최근 2년간 신규 공급이 전무했음에도 임차인 이탈만으로 공실률이 급등했다는 점에서 이례적인 사례로 꼽힌다.

서북권 공실률 62%… 수도권 최고

권역별로는 서북권의 저온 공실률이 전기대비 9.7% 하락했음에도 62.1%로 수도권 6개 권역 중 가장 높은 수준을 유지했다. 2024년 대규모로 공급된 물량이 꾸준히 소화되고 있으나 안정화까지는 상당한 시간이 더 필요하다는 분석이다. 김포시 소재 ‘마스턴 로지스포인트 SMART 물류센터’에 3PL기업이 신규 입주했고 ‘케이로지스 김포’의 저온 공실 면적이 상온으로 전환 완료되며 공실률 하락에 일부 기여했다.

서부권은 저온 공실률이 전기대비 17.8% 하락한 63.3%를 기록하며 수치상 가장 큰 개선폭을 보였으나 절대적인 공실률 수준 자체는 여전히 높다. 인천 소재 ‘CBRE IM DLC 물류센터’에 위킵이 저온 공실 일부를 해소했으며 ‘청라 로지스틱스센터’도 장기 공실이었던 저온 1개 층을 상온으로 전환하며 공실률 하락을 견인했다.

남부권 저온 공실률은 전기대비 4.1%p 낮아진 33.9%로 집계됐다. 안성시 ‘도우개발 남안성 물류센터’에 3PL기업 제이와이로지스가 약 1만3223㎡(4,000평) 규모로 입주했으며 매각 이후 새 주인을 찾은 ‘크리에이트자산운용 물류센터 B동’의 저온 전체 면적에 선우씨엔디가 임차를 완료하며 공실 해소에 기여했다. 다만 공실률이 여전히 30%대에 머물고 있어 임대료 인상 등을 기대하기는 어려운 상황이다.

동남권 저온 공실률은 전기대비 2.5%p 상승한 25.1%로 권역 중 유일하게 공실이 늘었다. 팀프레시 이탈이 직접적인 원인이며 신규 공급보다 기존 임차사의 퇴거가 시장 불안을 심화시킨 구조다. 일부 노후 소형자산들은 임차인 유치를 위해 임대료를 인하하기도 했다.

공급 감소에도 수요 회복 더뎌

공급측면에서는 2025년 하반기 수도권 신규공급이 전년 동기대비 67% 감소한 62만8,099㎡(19만평) 수준에 그치며 최근 8년 내 최저치를 기록했다. 중앙권은 2년 연속 신규공급이 없었고 서북권·서부권 등도 연간 16만5,289㎡(5만평) 미만의 미미한 공급만 이뤄졌다. 

이러한 공급감소는 시장 불확실성 증대, 공사비 상승과 함께 경기도 물류창고 표준 허가 기준 조례 개정 등 정책규제 강화가 복합적으로 작용한 결과다.

저온면적의 상온전환이 잇따르는 배경에는 냉동·냉장설비의 유지·관리 비용 부담도 작용하는 것으로 풀이된다. 공실이 장기화될수록 가동하지 않는 설비의 유지비가 고스란히 자산보유비용으로 쌓이는 구조여서 임대인 입장에서는 설비를 철거하고 상온으로 전환하는 쪽이 현실적인 선택이 될 수 있다는 분석이다.

공급이 줄어드는 상황에서도 저온수요 회복은 더딘 모습이다. 임차인 이탈이 이어지고 면적전환이 반복되는 가운데 일부 우량자산에 임차가 집중되는 반면 노후·소형 자산의 장기 공실은 해소되지 않는 양극화 구조가 고착화되고 있다.

저온물류센터 시장에서의 경쟁력은 입지뿐만 아니라 냉동·냉장설비의 품질과 유지수준과 물류 자동화 수준에 따라 갈릴 것이라는 시각도 나온다. 임차인들이 온도 관리 안정성과 에너지효율이 높은 최신설비를 갖춘 자산을 선호하는 경향이 강해지는 만큼 설비 투자 수준이 곧 공실률과 임대료의 차이로 직결되는 구조가 더욱 뚜렷해질 것으로 보인다.