올해 수도권에는 대규모 신규 물류센터가 활발히 공급됐으며 공실과 임대료도 증가했다.  

부동산 솔루션 전문기업 CBRE 코리아(대표 임동수)와 JLL 코리아(대표 장재훈)는 각각 ‘한국 부동산 시장 전망’, ‘한국물류산업 개요’ 보고서를 통해 올해 수도권 물류센터 공급량이 614만7,000㎡로 큰 상승폭을 보인 지난해보다 2배 더 증가한다고 전망했다. 

2022년 물류센터 공급·공실·임대료 ‘상승’ 

2022년에는 40개 신규 물류센터가 304만9,000㎡ 규모로 수도권에 공급됐다. 이천·인천에 다수가 조성돼 인천 물류시장 규모가 전통적인 수도권 물류시장 허브인 용인을 능가해 이천 다음으로 큰 시장이 됐다. 

또한 광주, 여주, 오산, 안산 등도 신규 공급이 있었으며 광주·여주에 각각 3PL과 이커머스 임차인의 선호도가 두드러지며 공실률이 적었다. 이와 같이 수도권 많은 지역에 신규 물류센터 공급이 활발히 진행된 반면 용인은 물류센터 건축 인허가 규제가 강화돼 전년대비 30% 감소했다. 

대규모 공급으로 지난해 수도권 물류시장 공실률은 10%를 기록하며 전년대비 9% 증가했다. 상반기에는 이커머스 및 3PL 주도의 견고한 수요로 상온 공급면적 70% 이상이 준공과 동시에 안정화됐으나 하반기부터 수요 확장세가 주춤해 신규 자산 안정화에 시간이 많이 소요됐다. 특히 공실률이 높은 인천, 오산, 안산 등은 지난해 신규 공급된 물류센터의 공실 영향이 컸다.

이와 같은 공실률 상승에도 수도권 물류센터의 평균 임대료는 2021년대비 6.4% 상승한 3.3㎡(1평)당 3만3,909원으로 조사돼 여전히 임차 수요가 견고한 이천, 여주, 김포, 부천, 고양 등에서 10% 이상 임대료 증가가 관찰됐다. 반면 수요대비 공급이 집중됐던 인천은 전년대비 보합세를 유지했다.

2023년 물류센터 공급 상승세 ‘뚜렷’  

2023년 수도권 물류시장은 전년도 물류센터 공급량의 1배 수준인 614만7,000㎡가 예상된다. 지난해 준공 지연으로 올해 준공 예정인 프로젝트를 모두 감안해 계산된 수치다. 특히 대형 자산의 공급이 집중된 인천에 많이 공급될 예정이다.

이천·안성에도 전체 공급의 1/3이 집중돼 있어 인천과 이천은 각각 380만㎡ 규모로 수도권 내 최대 물류시장으로 예측된다.




또한 주요 뮬류시장이 포화상태이며 수도권 교통망이 확충돼 신흥지역을 모색하거나 개발하는 활동이 증가하고 있다. 올해는 안양, 성남, 포천 등에 대규모 물류센터가 최초로 공급될 예정이며 2024년에는 양주, 의정부, 가평 등에 추가적인 공급이 이어져 수도권 물류시장이 크게 확장될 전망이다.

특히 안성은 제2경부고속도로 개발로 이천·용인 시장 수요를 흡수해 지난 몇년간 꾸준한 증가가 관찰됐다. 올해도 대규모 공사를 시작해 2024년 이후 200만㎡ 규모의 공급이 예상됨에 따라 안성이 수도권 물류 핵심으로 떠오를 가능성이 크다.

CBRE의 관계자는 “지난해 하반기부터 심화되고 있던 PF리스크는 2024년부터 가시화돼 올해 예정된 센터 공급까지는 영향을 미치지 않을 전망”이라며 “특히 이천에 예정된 공급 중 30%는 이미 공사 마무리 단계이거나 사용승인허가 대기 중으로 파악돼 올해 1분기 집중적인 공급이 예상된다”고 밝혔다.

‘이커머스시장’ 성장...물류센터 공급 증가

이러한 수도권 물류센터 공급 과잉은 코로나19 이후 가속화된 이커머스시장 성장이 주요 동인으로 작용했다. 최근 온라인 소매시장 성장세가 둔화돼 이커머스기업은 다양한 전략을 통해 경쟁력을 제고하며 매출 성장을 도모하고 있다.

대표적으로 SSG닷컴이 이베이코리아를 합병해 SSG닷컴이 시장점유율 3위를 달성한 사례가 있다. 이로 인해 G마켓, 옥션, 인터파크, 이베이, 티몬 등 1세대 이커머스기업들이 인수합병돼 시장 내 상위기업들의 지배력이 더욱 강화될 전망이다.

또한 지난해에 이어 올해도 대형 이커머스기업들의 상장(IPO) 소식이 이어질 계획이다. 오아시스는 올해 2월 상장으로 국내 첫 이커머스 상장사가 됐으며 11번가는 9월 예정돼 있다. 반면 SSG닷컴이나 컬리는 최근 급속히 위축된 시장 투자 심리로 상장계획을 연기했거나 철회했다. 인수합병이나 상장을 통한 이커머스기업의 사업확장기회 모색은 올해도 치열할 예정이다. 

CBRE의 관계자는 “향후 5년간 국내 이커머스시장이 2017~2021년대비 절반을 하회하는 연간 8% 수준 성장을 보이며 이커머스기업의 물류센터 추가 확장 수요는 과거대비 제한적으로 관찰됐다”고 밝혔다.

이커머스시장 위축...공실률·임대료 상승

실제로 이커머스시장 확장세는 2022년 하반기를 기점으로 크게 위축됐다. 상반기 추가로 100만㎡에 입주를 완료했지만 하반기 신규공급 중 이커머스가 점유한 면적은 10%에 그쳤다. 특히 쿠팡·오늘의 집 등을 포함한 일부 이커머스기업은 물류센터 임대 의향을 밝히기도 했다.

지난 몇년간 이커머스시장은 대형면적과 인력확보를 위해 서울과 근접한 인천에 확장을 지속했지만 2022년 하반기 조사결과 인천의 점유율은 2020년대비 16% 감소한 49%로 나타났다. 올해 수도권 내 물류센터 대규모 공급으로 임차인의 선택폭이 확대돼 효율화를 위해 대형 자산으로 집결했던 이커머스 수요의 잠재적 이탈 가능성이 크다.   

이밖에 이커머스업계의 패션이나 뷰티 카테고리 확장에 따라 관련 업계의 물류센터 확보 경쟁이 치열할 예정이며 해외직구 시장이 확대됨에 따라 기업이 사업확장을 통해 물류센터 수요 확장에 중요한 요인이 될 전망이다.  

반면 이와 같은 단기 내 계획된 대규모 공급 과잉으로 인한 수급 불균형은 중단기적 공실 증가를 야기할 수 있다. 지난 3년간 연평균 190만㎡의 순흡수면적을 기록했던 수도권 물류센터 시장은 올해 수요를 과거 수준으로 가정하면 올해 말 공실이 19% 증가할 전망이다. 특히 대규모 공급이 이어지고 있는 인천에서 큰폭의 공실량 증가가 예상된다.

저온시설의 공실량도 지난해에 이어 올해도 클 예정이다. 지난해 말 기준 상온과 저온시설의 공실률은 각각 7%, 21%였으며 지난해 상반기대비 각각 4%, 9% 증가했다. 저온시설 공실률이 상온보다 빠르게 증가하는 모습으로 지난 한해 동안 저온시설의 주요 수요원인 새벽배송기업들이 서비스를 축소하거나 시장철수를 선언하며 수요가 정체됐다. 

수도권 물류센터 공급과잉과 공실량 증가로 올해 수도권 물류센터 평균 임대료는 상온 기준 2% 추가 상승할 전망이다. 상대적으로 견고한 수요를 보이는 이천, 용인, 고양 등에서 지난해에 이어 두드러진 증가가 예상된다. 이천·용인은 활발한 임대차 활동으로 견고한 임대료 상승이 예상되며 고양은 서울과 근접한 물류센터를 모색하는 임차인 수요가 증가할 전망으로 큰폭의 임대료 인상이 예측된다.

CBRE의 관계자는 “신규 공급이 없는 의왕, 군포 등은 제한적인 공급과 장기계약이 많아 임대료 변화가 크지는 않으나 공급과잉이 심화된 인천은 임대료 상승이 전망된다”라며 “수요공급이나 공실량 증가가 두드러지는 지역을 중심으로 임차인에게 인센티브 제공이 확대돼 실질임대료는 보합, 소폭 감소할 예정”이라고 설명했다.     

올해 1분기 물류센터 공급세 ‘지속’ 

올해 1분기는 수도권 중부권역 1개, 남부권역 4개, 남동부권역 11개, 서부권역 3개가 공급됐다. 중부권역은 오산 상저온 복합센터인 △풍농 오산물류센터(9만8,519㎡), 남부권역은 △안성 성은 물류센터(3만8,757㎡) △화성 제기리 물류센터(10만7,871㎡) △JW 중외제약 화성 물류센터(12만5,332㎡) △로지스포인트 평택 물류센터(19만9,761㎡) 등이 신규 준공됐으며 모두 신규 임차인을 맞이했다.

남동부권역에는 11개 센터가 준공됐으며 △이황리 물류센터(5만4,171㎡) △신성물류센터(3만9,874㎡) △대포동 물류센터(4만7,018㎡) △로지포커스 물류센터(3만7,742㎡) △다코넷 물류센터 (6만2,195㎡) △로지스허브 여주센터(15만6,502㎡) △자석리 2차 물류센터(5만866㎡) △송온리 물류센터(5만4,925㎡) △군량리 물류센터(3만8,231㎡) △안평리 물류센터(3만5,523㎡) △신원리 물류센터(3만4,757㎡) 등으로 다코넷 물류센터를 제외한 10개 센터가 상저온 복합센터다.

서부권역에는 인천에만 3개 센터가 공급됐으며 △인천 남동공단 물류센터 (8만2,469㎡) △켄달스퀘어 검단 로지스틱스파크(14만9,649㎡) △로지스포트 인천 물류센터 (19만7,183㎡)로 남동부권역보다 면적이 훨씬 넓다.

JLL코리아의 관계자는 “1분기 준공된 센터들을 포함해 2023년에는 수도권에 총 469만4,214㎡(142만평)의 공급이 예상된다”라며 “현재 물류시장은 공급 지연이 빈번하게 발생하고 있으며 최근에는 대량 공급으로 인해 준공 이후 센터 안정화에 소요되는 기간이 점점 길어지고 있다”고 설명했다.

이어 “공급과잉 우려·임차 리스크로 프로젝트파이낸싱 확보가 어려워진 상태”라며 “공사 지연과 인허가를 득한 이후 착공되지 않는 경우도 빈번하게 있어 공급 불확실성은 당분간 지속될 예정”이라고 밝혔다.재훈)는 각각 ‘한국 부동산 시장 전망’, ‘한국물류산업 개요’ 보고서를 통해 올해 수도권 물류센터 공급량이 614만7,000㎡로 큰 상승폭을 보인 지난해보다 2배 더 증가한다고 전망했다.