2024년 물류시장은 전자자상거래 성장률 하락 및 물류센터 초과공급으로 인한 공실률 상승으로 물류센터 투자시장에 대한 투자자들의 활동이 한층 위축된 한 해였다.콜리어스코리아가 최근 ‘2024년 한국 물류투자보고서’를 발간했다고 밝혔다. 2024년 국내 물류시장을 평가하며 2025년 시장상황에 대해 전망했다.
보고서에 따르면 급격하게 증가했던 물류센터가 안정화돼 2025년에는 수요와 공급 불균형상황이 해소될 수 있을 것으로 전망했다. 다만 좋은 입지에 위치한 상온창고 수요는 지속되는 반면 저온창고의 공실률 해소는 2027년 이후로 전망된다고 봤다.
2024년 한국물류시장 주요 이슈는 △대출금리 하락 △공사비 상승 △건설사 채무인수 증가 △2024년 물류센터 공급량 안정화 △저온물류센터 높은 공실률 지속 △NPL 자산투자 증가 △전자상거래 증가로 인한 물류센터 수요 지속 △해외투자자 투자 활발 △투자규모 감소와 매매단가 안정화지속 등으로 꼽았다.
2025년 물류센터 수요·공급 불균형 해소 전망
전자상거래 성장세 둔화에도 불구하고 이커머스는 성장은 지속되고 있다. 2023년 온라인 쇼핑거래액은 약 228조원으로 전년대비 8%의 상승을 기록했으며 성장률 폭은 감소했지만 성장세는 지속될 것으로 전망된다.
공정거래위원회에 따르면 2022년 기준 국내 이커머스시장 점유율은 △쿠팡 24.5% △네이버 23.3% △SSG닷컴·지마켓 11.5% △11번가 7% △카카오5% △롯데온 4.5% 등으로 차지하고 있으며 앞으로도 △쿠팡 △네이버 △SSG닷컴·지마켓 3강 체제로 굳혀지며 중국 신생업체가 뒤따르는 형국이 될 것으로 보인다.
이와 함께 택배물동량이 증가하며 3PL산업이 크게 확장되고 있는 추세다. 한국통합물류협회 자료에 따르면 2019년 27억상자 수준이던 국내 택배물동량은 △2021년 36억상자 △2023년45억상자로 급증했다.
하지만 쿠팡의 택배사업확장으로 기존 택배사들의 시장점유율은 줄어들고 있다. 또한 쿠팡이 제3자 재고(오픈마켓)물량까지 그룹 내에서 자체적으로 배송하기 시작해 쿠팡의 택배시장점유율은 2022년 12.7%에서 2023년 8월 말 기준 24.1%로 증가했다. 앞으로 이커머스업체와 물류센터 주요임차인인 3PL업체 간 물류센터 확보경쟁이 지속될 것으로 보인다.
최근 국내 물류센터시장은 수요와 공급의 불균형으로 공실률이 높은 상황이었다. 이런 상황 속 2024년은 물류센터 공급이 자연스럽게 감소하며 2025년에는 공급이 안정화될 전망이다.
2024년 1만㎡ 이상 창고업 신규등록건수는 95건으로 2023년대비 약 30% 감소한 규모다. 공급률 감소 요인으로는 공사비 상승과 PF자금조달 실패가 주요하게 꼽힌다. 건축허가를 받았어도 공사비 상승으로 인해 미착공물량이 증가했으며 착공을 개시했어도 PF자금조달에 실패해 공사가 중단되는 사이트가 증가했다.
PF시장경색으로 인해 신규착공 물류센터가 줄면서 신규개발이 크게 줄 것으로 예상되고 있으며 인플레이션 상승에 의한 공사비상승도 지속되면 수익률을 보증하는 신규 물류센터개발은 더 어려워질 것으로 판단되고 있다. 따라서 개발업자나 투자운용사들은 보수적으로 투자검토를 할 것이고 2025년에는 공급과 수요의 불균형이 해소될 것으로 파악된다.
저온물류센터 공실 지속, 2027년 이후 완화 전망
국가물류통합정보센터 자료에 따르면 전국기준 냉동·냉장창고로 신규 등록한 2023년 물류센터 개수는 84개로 최대치를 기록했다. 코로나팬데믹을 겪으면서 저온물류센터는 수요대비 초과공급된 상황이며 이 때문에 임차인확보에 어려움이 지속되고 있다.
1만평 이상 기준으로 수도권에 위치한 저온센터 평균 공실률은 2024년 3분기기준 약 40% 이상에 달한다. 인천·용인·이천·화성남부에 대규모 저온센터가 공급되면서 해당 지역 저온창고 공실문제가 지속됐다. 2024년에는 설계계획대로 저온센터로 완공된 물류센터를 다시 저온에서 상온으로 변경하려는 물류센터가 증가하는 추세다.
신선식품시장 성장이 예상보다 더디게 증가해 저온물류센터 초과공급 해결이 쉽지 않은 상황이다. 투자자들은 임차인을 구하기 어려워지자 기존 저온물류센터 임대가를 상온물류센터의 임대가로 낮추거나 기존 저온물류센터를 상온물류센터로 마케팅해 임차인을 찾고 있다.
전통적 물류지역 경기 동남부 관심 지속
물류센터 주요 도심은 서울을 중심으로 △서북부(고양시, 김포시, 양주시 등) △동북부(가평군, 포천시, 하남시 등) △서남부(광명시, 군포시, 안산시 등) △동남부(과천시, 의왕시, 이천시 등) 권역으로 요약해볼 수 있다.
수도권 권역에서 주요투자자가 소유한 1만평 이상 A등급 물류센터는 2024년 기준 230여개에 달한다. 이 중 용인과 이천이 포함된 동남부에 50% 이상이 집중돼 있다. 동남부 지역은 영동·중부·경부 고속도로 등 교통망과 물류인프라가 우수하며 용이한 접근성으로 인해 전통적인 물류지역으로 꼽히고 있다.
2024년 동남부지역에는 신규공급도 많았으며 꾸준하게 수요도 증가했다. 특히 안성시는 용인과 이천에 비해 물류센터 공급이 많지 않았지만 최근 삼성·쿠팡뿐만 아니라 롯데 등 대기업들이 물류센터를 신축하면서 물류센터 신규공급이 증가하고 있다.
동남부는 3PL수요가 가장 많은 곳이기도 하다. 대표적으로 용인에 연면적 20만5,789㎡에 달하는 로지스코 양지물류센터가 있다. 쿠팡이 임차하고 있다. CJ대한통운도 이천에 풀필먼트 센터를 운영하고 있다.
인천과 김포를 포함한 서북부는 전통적인 물류중심지인 동남부 다음으로 공급이 많다. 특히 인천시는 3만평 이상의 프라임급 물량이 가장 많이 위치한 지역이다. 초과공급으로 인한 공실률 상승 우려가 많은 한 해였음에도 인천은 글로벌 물류센터 허브 및 풀필먼트센터 중심지로 주목받으면서 공실로 공급된 프라임급 상온물류센터의 공실이 빠르게 해소됐다.
서남부의 화성·오산·평택은 경부고속도로를 중심으로 수도권으로의 용이한 접근성 가지고 있어 다수의 A급 물류센터가 자리잡고 있다. 이러한 접근성 덕분에 해외투자자들에게도 주목받고 있다. 하지만 일시적인 과잉공급으로 인해 타권역대비 높은 공실률을 보이고 있다.
동북부는 다른 권역대비 물류센터 공급이 부족하다. 지리적특성으로 개발 인허가에 제약이 있어서 공급이 많지 않았다. 하지만 최근 양주에 신도시가 건설되며 유동인구 증가로 물류센터에 대한 수요가 증가하는 추세다. 이외에도 남양주와 포천을 중심으로 A등급 물류센터가 공급됐다.
