국내 저온물류센터가 3PL(3자물류)과 이커머스시장 성장에 힘입어 빠르게 확대되고 있으며 수도권 집중공급과 자동화·첨단설비 투자로 경쟁력을 높이고 있는 것으로 나타났다. 

글로벌 종합부동산서비스기업 CBRE코리아는 ‘다가오는 물류시장의 새로운 균형’ 물류시장 보고서를 통해 수도권 A급 물류센터시장이 그간 제기돼 온 공급과잉 우려를 해소하고 있으며 향후 공급축소와 수요견조가 맞물리며 시장이 안정적인 성장국면으로 전환될 것이라고 최근 밝혔다.

보고서에 따르면 2025년 8월 기준 수도권 A급 물류센터 중 1년 이상 착공이 지연된 사업장은 172개 총 1,236만㎡ 규모에 달했으며 이중 81%는 건축허가 후 3년차에 접어든 상태다. 다수는 소유권 이전 지연, 자금조달 불발, 시행구조 미확립 등으로 사실상 중단됐으며 일부는 경공매나 부실자산화(NPL)로 전환되는 사례도 나타났다. 이러한 구조적 제약을 고려할 때 2026~2027년 신규 공급은 기존 시장 규모의 5% 미만에 그칠 것으로 예상된다.

팬데믹 이후 공급 급증으로 공실률이 높았던 과거와 달리 최근 공급축소는 수급불균형을 완화하는 방향으로 전환되고 있다. 신규 개발 지연과 무산이 늘어나면서 공급리스크는 빠르게 해소되는 추세이며 공사비 상승·인허가 규제·토지 수급 제약 등으로 대규모 신규 프로젝트도 제한적일 전망이다.

3PL·이커머스 성장⋯ 수요 다변화

국내 저온물류센터시장은 공급면적이 33만㎡에 이르며 2020년대비 3배 이상 증가했다. 특히 2022년부터 2025년까지 3년 동안 신규물량이 집중 공급됐다. 이는 3PL산업과 이커머스 신선식품시장의 급성장에 힘입은 결과다. 3PL이 저온물류센터시장에서 차지하는 비중은 45%에 달하며 2027년까지 연평균 14.1%의 높은 성장률이 예상된다.

2025년 상반기 기준 수도권 A급물류센터 임차면적의 79%가 3PL(46%)와 이커머스(33%)로 확인됐다. 쿠팡(279만㎡), CJ대한통운(173만㎡) 등 국내 대형기업이 시장을 주도하는 가운데 알리익스프레스·테무·JD.com 등 중국계 이커머스기업의 국내 진출도 본격화되며 수요 다변화가 진행되고 있다.

지역별로는 수도권이 전체 공급면적의 약 60% 이상을 점유하고 있으며 인천 등 서부권은 이커머스기업들이 저온물류센터를 적극 흡수해 임대료 하락폭이 상대적으로 적다. 

이와 함께 자동화설비 도입이 활발히 진행돼 저온물류센터 중 약 33%가 WMS(창고관리시스템), ASRS(자동화저장·검색시스템), AGV(자동유도차량) 등의 첨단 물류자동화기술을 갖추고 있다. 특히 AI기반 물류로봇과 AMR(자동이동로봇)은 저온환경에서 작업효율을 크게 올리고 있으며 2023년부터 2025년까지 AGV시장은 연평균 15.9%의 성장세를 보이고 있다.

투자방식에서는 PF(Project Financing)가 전체의 약 60%를 차지하며 BTS(Build To Suit) 방식도 활성화되고 있다. 3PL기업들이 맞춤형 시설임대에 집중하면서 기존 저온시설의 고도화와 시설 리노베이션도 늘어나는 추세다. 저온물류센터는 고품질설비와 맞춤형 개발전략을 바탕으로 향후 시장안정화로 진입할 전망이다.

다만 과도한 공급과 임대료 하락, 공실문제 등 구조적 과제도 존재하며 향후 고품질 맞춤형 시설 위주로 시장 재편이 예상된다.

저온물류센터 구조변화 대응해야

임차인 설문조사에서도 긍정적인 전망이 나타났다. 응답자의 72%는 향후 2년 내 사업성과 개선을 예상했으며 63%는 단기적으로 물류센터 포트폴리오에 대한 확장계획이 있다고 밝혔다. 또한 2030년까지는 67%가 물류자산 확대를 계획했고 이중 36%는 10~30% 이상의 대규모 확장을 준비중이다. 이는 전자상거래 성장, 공급망 효율화, 자동화투자 확대, 신선식품·콜드체인 수요 증가 등 구조적 변화에 대응하기 위한 전략적 선택으로 해석된다.

시장구조 변화에 따라 2027년 수도권 A급 물류센터의 통합 공실률은 약 10% 수준까지 하락할 것으로 전망된다. 상온물류센터는 약 4% 이하로 떨어질 수 있는 반면 저온 물류센터는 과잉공급과 수요회복 지연으로 공실률이 지속될 가능성이 있다. 이러한 자산별 격차는 향후 자산선택과 투자전략의 변수가 될 전망이다.

최수혜 CBRE코리아 리서치총괄 상무는 “수도권 물류센터시장은 공급과잉의 정점을 지나 공급축소와 견조한 수요가 맞물리며 새로운 균형점에 접어들고 있다”라며 “앞으로는 임차인과 투자자 모두 자산별 차별화 요인을 종합적으로 검토하고 자동화·통합화 등 구조변화에 선제적으로 대응해야 할 시점”이라고 강조했다.