물류시장은 불안정한 자금조달로 유동성이 메마르면서 물류센터 거래규모가 급감한 것으로 나타났다. 또한 엔데믹으로 전환과 함께 오프라인과 온라인 매출 양극화가 점차 약세를 보이면서 팬데믹 기간 동안 급격히 성장했던 이커머스시장이 조금씩 둔화세를 보이고 있다. 다만 국내 이커머스 확장 전략으로 양극화가 벌어지고 있다.
시장조사기관인 CBRE와 JLL은 최근 이같은 내용을 골자로 한 ‘2024년도 1분기 물류시장 동향자료’를 발표했다.
올해 1분기에는 총 19개의 A급 물류센터가 SCA 권역에 준공되면서 약 100만㎡의 면적이 신규공급됐다. 중부권역을 제외한 모든 권역에서 신규 공급이 이뤄졌으며 남부권역에 8개, 남동부권역에 6개, 서부권역에 3개, 북부권역에 2개의 센터들이 신규 준공된 것으로 조사됐다.
1분기 신축 센터들이 가장 많이 공급된 남부권역에는 화성시, 평택시, 안성시에 골고루 신규 준공됐다. 화성에 위치한 브릭화성물류센터 (연면적 약5만546㎡), 해창리물류센터(연면적 약5만4,694㎡), 월문리물류센터(연면적 약 4만8,675㎡), 평택에 위치한 알앤알물류 평택센터 (연면적 약 14만2,794㎡), MQ로지스큐브 평택 석정물류센터(연면적 약4만2,777㎡), 석정리 물류창고(연면적 약 4만6,226㎡), 안성에 위치한 안성 공도 복합물류센터(연면적 약 5만1,143㎡), 방초리물류센터(연면적 약 3만6,620㎡)가 신규로 준공됐다.
남동부에서는 이천에서 5개의 센터와 여주에서 1개의 센터가 신규 공급됐다. 이천에서는 한덕홀딩스 물류센터(연면적 약 4만4,107㎡), 부필리물류센터(연면적 약 7만5,556㎡), 이천 상봉리 물류센터(연면적 약 4만3,721㎡), 고백리 문은물류 물류센터(연면적 약 3만3,811㎡), 로지스포인트 호법A(연면적 약 4만9,430㎡)가 준공됐다. 여주에서는 여주 은봉 물류센터(연면적 약 4만3,962㎡)가 준공됐다.
서부에서는 안산에서 사사동 물류센터 (연면적 약 5만2,229㎡)와 성곡동 657물류센터(연면적 약 4만7912㎡)가, 김포에서 레이더스밸리 학운물류센터(연면적 약 5만4727㎡)가 준공됐다. 북부권역은 2019년 1분기 이후 가장 큰 면적의 신규 공급이 일어났는데 파주에 위치한 파주H로지스틱스(연면적 약 4만1,622㎡)와 남양주에 위치한 별내ONE물류센터(연면적 약 4만8,510㎡)가 신규 준공됐다. 파주H로지스틱스는 파주시 최초 Grade A 센터다.
JLL의 관계자는 “올해 1분기를 포함해 2024년 전체 예상되는 SCA Grade A 물류센터 공급량은 약 412만5,000㎡ 수준이며 서부-남부-남동부 순으로 많은 공급이 예상된다”라며 “다만 금융시장의 불안정성으로 인해 침체된 PF시장 분위기가 지속돼 일부 신규 착공 건들은 예정된 준공 시기보다 지연되면서 실제 공급량은 기존 예상보다 감소할 수 있다”고 밝혔다. 이어 “인허가를 받았더라도 자금 조달 문제로 인해 착공이 지연되거나 착공 신고가 완료된 사업장에서 공사 중단 또는 연기되는 사례가 다수 관측될 것으로 보인다”라며 “다만 2025년부터는 공급세가 급감하면서 수급 불균형 문제도 다소 해결될 것으로 기대된다”고 덧붙였다.
CBRE의 관계자는 “올해 예정 공급량의 약 16%가 올해 1분기 수도권 A급 물류시장에 신규 공급된 가운데 선임차 면적은 전체 공급의 15% 수준으로 다소 약하게 나타났다”라며 “대표적으로 콜드체인 플랫폼인 팀프레시가 브릭화성물류센터와 마스터리스 계약을 맺은 것으로 확인됐으며 국내 3PL사 롯데글로벌로지스가 화주사의 동남권 물류수요 흡수를 위해 화성 월문리물류센터의 약 80%를 사용하는 것으로 파악되면서 해당 시장의 안정화에 기여했다”고 밝혔다.
이어 “이밖에 기존 자산 중 미국계 의약품 제조사 웨스트파마슈티컬이 화성 소재 하인즈남양물류센터 면적의 약 3,300㎡ 수준 임차 계약을 체결했으며 쿠팡이 용인소재 기흥복합물류센터 내 약 6,600㎡ 규모를 추가 확장한 것으로 파악됐다”라며 “지난 한 해 쿠팡을 중심으로 수도권 A급 물류시장 내 최대 임차 수요로 나타난 국내 이커머스의 확장전략은 양극화되는 경향이 관찰됐다”고 강조했다.
특히 “컬리 및 11번가 등 올해 상장을 목표로 하는 기업의 경우 비용 절감을 위해 신규 임대차 활동을 최소화하는 반면 쿠팡은 향후 3년간 3조원 규모의 추가 투자 계획을 밝히며 수도권 및 주요 지방도시를 중심으로 지속적인 확장세가 관찰되고 있다”라며 “국내 시장에서 빠르게 성장 중인 중국계 알리익스프레스는 최근 향후 3년간 1조5,000억원 투자를 통한 국내 물류센터 확보를 예고하면서 임대차 활동이 점차 가시화될 것으로 기대된다”고 분석했다.
저온시설 공실률 많아
1분기 수도권 A급 물류시장의 공실률은 지난해 하반기 19%대비 소폭 증가한 수준으로 예상된다. 올해 1분기 저온시설을 포함한 다수의 자산이 공급됨에 따라 여전히 상온대비 저온 공실률이 두드러질 것으로 보인다.
이에 따라 연평균 렌트프리는 상저온 유형별로 각각 1~2개월과 3~4개월 수준으로 상이하게 관찰되는 가운데 일부 저온시설에서는 최대 8개월까지 제공하는 사례도 조사되면서 일부 임대인은 저온 임차인 유치를 위해 상온시설 보다도 낮은 저온 임대료를 감내하는 것으로 나타났다.
1분기 투자, 2023년 1분기대비 29% 불과
JLL의 자료에 따르면 024년 1분기 물류센터 투자시장은 약 7,042억원으로 집계됐다. 전년분기대비 약 36% 감소했다. 특히 약 2조4,000억원을 기록했던 2023년 1분기 거래액대비 약 29% 수준에 불과하다. 올해 1분기의 물류센터 거래액는 2020년 3분기 이후 최저 수준을 기록했다. 특히 금융시장의 변동성에 따른 영향과 인플레이션 압력대비 부진한 임대료 상승률, 그리고 공급과 수요의 불균형으로 인해 침체된 투자 심리가 주요 요인으로 해석된다.
올해 1분기 거래된 대표적인 거래사례로는 화성시에 위치한 석포리 물류센터가 약 2,120억원에 매각됐다. 시행사인 피벗플러스가 개발한 후 이지스자산운용에게 매각했다. 석포리물류센터는 연면적 약 10만6,821㎡의 상온 센터로, 현재 삼성전자로지텍이 마스터리스로 100% 임차 중이다.
남양주에 위치한 운수리 물류센터는 약 1,491억원에 매각이 완료됐다. 스타로드자산운용이 금오유통으로부터 선매입한 건으로, 준공 이후 소유권이 이전됐다. 라살자산운용은 퍼시픽투자운용에게 약 1,250억원에 로지포트오산을 매각했다. 퍼시픽투자운용은 이번 거래에 자사 블라인드리츠를 이용한 것으로 알려졌다. 로지포트오산은 상저온복합센터로, 오산IC와 인접해 있어 경부고속도로와의 접근성이 뛰어나다. 이와 함께 3PL업체가 100% 임차하고 있어 안정적인 수익을 기대할 수 있다.
JLL의 관계자는 “이번 분기 SCA 물류시장의 Cap rate는 지난 분기와 동일한 5.5%를 기록했으며 불안정한 금융시장과 함께 과잉 공급에 대한 우려로 투자자들은 다소 조심스러운 입장을 취하는 중”이라며 “고금리 환경으로 인해 PF 대출 연체율이 계속 상승하고 있는 상황에서 많은 사업장들이 브릿지론에서 본PF로의 전환이 어려운 상태”이라고 분석했다.
이어 “미착공 브릿지론이 늘어나는 가운데 만기를 연장해오던 상당수의 브릿지론이 4월쯤 만기가 도래할 예정이어서 브릿지론 비중이 높은 제2금융권을 위주로 부실 우려가 커지는 중”이라며 “그럼에도 불구하고 낮은 가격에 좋은 입지와 높은 임차율을 보유한 센터를 매입하려는 움직임은 계속해서 관측될 것으로 전망되며 대출 만기가 도래하거나 신규 PF 및 리파이낸싱이 임박한 자산을 중심으로 가격 하락이 일어날 수 있다”고 덧붙였다.
특히 “이중 핵심지역에 위치해 있으면서 WALE이 길고 우량한 임차인을 보유하고 있는 센터가 선호될 것”이라며 “이와 함께 저온센터의 수급 불균형으로 인한 공실 리스크로, 상온 센터에 대한 투자 선호도가 더 높게 나타날 것”이라고 예측했다.
한편 CBRE에 따르면 ESG기준을 중시하는 일부 외국계 임차인을 중심으로 친환경 자산에 대한 관심이 증가하는 추세다. 다만 신규 공급으로 인한 공실 리스크가 여전히 존재하는 임차인 우위의 시장에서 친환경 자산의 임대료 프리미엄은 미미하다. 대부분의 임차인이 국내 기업으로 이뤄진 수도권 A급 물류시장에서 ESG 니즈에 따른 신규 수요가 관찰되기까지는 추가적인 시간이 소요될 것으로 보인다.
