글로벌 종합 부동산기업 JLL은 1978년 설립돼 전 세계 80여개국에서 300여개 지사를 운영하고 있다. JLL코리아는 2000년 출범 후 약 400여명의 전문가집단이 상업용 부동산 전문서비스를 제공하고 있다.
우정하 JLL코리아 물류·산업자산 서비스팀 전무는 CJ, 한진, 롯데글로벌 등 물류대기업을 거친 물류산업 전문가로 다수의 물류기업에 임대차 자문서비스를 제공하고 있다. 우정하 전무를 만나 국내 저온물류센터 현황과 전망 등을 들었다.
▎저온물류센터 현황과 원인은
현재 임차인 수급에 어려움을 겪고 있는 상당수가 저온물류센터다. 심심치 않게 사전에 확정된 선매입 약정을 이행하지 않거나 EOD(기간이익상실) 상황을 목격할 수 있다. 특히 접안이 불리하거나 임차인의 선호도가 낮은 지역의 저온물류센터들은 이러한 상황이 오래 지속될 전망이다.
현재 저온물류센터의 높은 공실률 원인은 시장에서 요구하는 수요대비 과도한 공급이다. 과거 물류센터의 투자가 집중되며 급등했던 토지 및 공사비 등 상승한 개발비용 전반을 충당하기 위해 상대적으로 기대임대료가 높은 저온물류센터 비율이 경쟁적으로 높아졌다.
하지만 저온화물은 상온화물대비 여전히 작은 규모이며 신선식품 등 유통기간이 짧은 화물을 취급하는 저온물류 특성상 물류센터에 보관되는 시간 자체가 짧다. 이에 따라 필요한 임대면적 자체도 상온물류센터대비 크지 않다. 결과적으로 현재와 같이 공실이 계속 누적되는 상황이 야기됐다.
▎향후 저온물류센터 전망은
그럼에도 저온물류센터 필요성과 중요성은 여전히 높다. 다만 저온물류센터 수요의 증가속도가 시장의 기대수준을 따라가지는 못하고 있으며 저온물류센터 선호지역도 제한적이다.
이에 따른 대안으로 최근에는 저온물류센터를 상온물류센터로 전환하는 검토도 빠르게 증가하고 있다. 낮은 가격으로 소유권이 바뀌는 경우 전환공사를 위한 재원을 마련하기가 상대적으로 용이하기 때문이다. 성공적인 상온전환 사례가 늘어나면 시장 전반 공실률 하락에도 긍정적인 영향을 미칠 것이다.
▎물류센터 부동산 투자시장 동향은
우량한 자산을 낮은 가격에 매입하겠다는 전략의 투자자 외에는 대부분 소극적이다. 우량한 물건들은 일시적이지만 어려운 시기를 지나서 그 상황을 충분히 이겨 나가겠지만 안타깝게도 약점이 큰 물건들은 매도가를 상당 수준으로 낮추지 않으면 NPL(부실채권)로 전환될 가능성도 높다. 최근 코람코자산운용이 매입한 이천 푸드누리물류센터와 이지스자산운용이 매입한 야탑 저온물류센터가 그 대표적인 사례다.
시행사 및 관련 공급자 측면에서는 안타까운 상황이지만 시장 전체로 볼 때 지나치게 과열됐던 물류부동산시장이 성숙기로 전환되는 신호로 볼 수 있다. 고통스러운 옥석가리기 과정을 통해 건전성은 개선될 것으로 예상한다. 일시적으로는 평균거래가 전반을 낮추는 부정적인 영향이 있겠으나 장기적으로는 시장 전반의 회복 및 거래량 증가로 이어질 수 있다.
