온라인쇼핑 증가와 물류센터 자동화 추세 속에서 저온물류센터의 입지선택이 더욱 중요해지고 있다. 잦은배송으로 상온물류보다 교통비용에 민감한 저온물류는 경기남부권 집중현상이 뚜렷하게 나타나고 있다.
알스퀘어가 최근 발표한 ‘2025년 부동산시장 동향 종합 리포트’에 따르면 2025년 3분기 기준 저온물류센터의 공실률은 39.2%로 상온물류센터(15.7%)보다 2배 이상 높은 수준을 기록했다. 다만 1분기 41.2%에서 소폭 하락하며 회복세를 보이고 있다.
저온물류센터는 경기도 용인, 화성, 광주, 오산, 성남지역에서 높은 사용면적 비중을 보였다. 행정안전부 식품냉장·냉동업 자료에 따르면 2021년 기준 경기도 물류센터 총 공급량대비 냉동·냉장 식료품 사용면적 비율은 성남시 57.9%, 광주시 31.7%, 오산시 18.5%, 화성시 17.1%, 용인시 16.7% 순으로 나타났다.
이는 전국 5,000여개 읍면동에 물류상품을 배송할 때 총 교통비용이 가장 저렴한 지역이 경기남부권이기 때문으로 분석된다. 교통비용은 배송지까지의 시장규모와 거리를 곱한 물동량으로 계산되는데 저온물류는 신선도 유지를 위한 잦은 배송 특성상 상온물류보다 교통비용에 더 민감하게 반응한다.
특히 물류센터 자동화가 진행될수록 교통비용이 저렴한 입지선호 현상은 더욱 강화될 전망이다. 자동화로 시간당 처리물량이 증가하면 임대비용대비 교통비용의 비중이 높아지기 때문이다.
알스퀘어의 관계자는 “물류센터 자동화로 처리물량이 늘어나면 임대료보다 배송비용의 비중이 커진다”라며 “이로 인해 임대료가 다소 비싸더라도 주요 소비지와 가까워 배송비용을 줄일 수 있는 입지의 가치가 높아진다”고 설명했다. 실제로 미국 달라스 사례를 보면 자동화가 진행될수록 도심 인근 물류센터의 임대료 상승폭이 외곽지역보다 크게 나타났다.
향후 공실률 전망은 긍정적이다. 2024년 약 397만m²(120만평)의 대규모 공급에도 공실률이 큰 변화를 보이지 않아 시장에서 연간 약 397만m²(120만평)를 흡수한 것으로 추정된다. 2025년부터 2027년까지는 연간 약 122만m²(37만평) 수준의 신규공급만 예정돼 있어 연간 약 265만m²(80만평) 가량의 기존 공실이 해소될 것으로 예상된다.
알스퀘어의 관계자는 “저온물류센터 공실률은 2026년 33%, 2027년 27%로 예상되며 점진적으로 개선될 것으로 전망된다”라며 “1~2인 가구 증가로 1인당 택배건수가 지속 증가하고 물류센터 자동화와 저온물류 수요확대가 맞물리면서 교통비용이 저렴한 입지의 수요는 더욱 늘어날 것으로 보인다”고 밝혔다.
