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[인터뷰] 우정하 JLL 상무

“서울지역 접근성…공실률·임대료 결정 주요요인”
냉동창고 투자, 교통망·접근성·수요예측 필수

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JLL은 1978년 설립돼 전 세계 80여개국에서 300여개 지사를 운영하고 있다. 한국사무소는 2000년 4월 출범, 현재 약 300여명의 전문가집단이 상업용 부동산관련 전문서비스를 제공하고 있다. 

현재 JLL Korea는 약 165만m²(50만평) 규모의 물류센터 PM서비스를 제공하고 있으며 다수의 대형 물류센터 거래에 자문사로 활약하고 있다.

JLL Korea에서 물류센터 임대차 자문서비스를 제공함으로써 다양한 임차인군, 면적과 지역에 대한 실적을 쌓아가고 있는 우정하 상무를 만나 국내 상온 및 저온 물류센터 투자현황과 기회·위험요인에 대해 들었다.

▎ JLL은
JLL은 상업용 부동산 서비스 전문기업으로 물류센터 중에서도 저온분야에 특화된 정보력·컨설팅 능력을 보유하고 있다. 급성장세를 보이고 있는 콜드체인산업 지원을 위해 물류대기업 출신 전문가를 영입, 콜드체인 물류센터에 특화된 역량이 강점이다.

현재도 메이저급 물류센터 프로젝트를 다수 진행하고 있으며 각 전문인력들이 보유한 인적 네트워크를 활용, 저온물류센터와 관련된 정보가 가장 빠르게 집결하는 업체라고 표현할 수 있다.

특히 물류창고 건설이 수도권에서 지방으로 확대되는 현 추세에 대응토록 지방거점을 준비하고 있으며 이를 기반으로 전국을 무대로 물류부동산 서비스를 선도한다는 방침이다.

저온물류창고시장은 JLL의 강점을 펼칠 수 있는 특화시장이다. 우수한 물류전문가들이 투자자들의 리스크를 줄이고 수익을 극대화할 수 있는 서비스를 제공하기 위해 대기 중이다.

▎국내 냉동·냉장창고 시장현황은
현재 상업용 부동산 측면에서 국내 물류센터산업은 국내·외 부동산 투자자들에게 유망한 투자처로 각광받고 있다. 코로나19 영향과 쿠팡을 비롯한 e커머스산업의 급격한 발전, 후발 e커머스기업들의 수요 증가로 상업용 부동산시장 중 물류부문은 폭발적으로 성장하고 있다.

2021년 3분기, JLL리서치팀 조사 기준 경기도 내 물류센터의 공실률은 1.7%로 매분기 급속한 속도로 낮아지고 있다.

이는 자연공실률을 상당히 하회하는 낮은 수준이다. 상온물류센터는 대부분이 빠른 속도로 해소되고 있어 투자시장 참여자들의 관심을 높이고 있지만 저온물류센터의 공실률은 상온물류센터대비 상당히 높은 수준을 유지하고 있으며 공실해소 속도면에서도 저온물류센터는 상온물류센터와는 다른 양상을 보이고 있다. 전체 물동량 중 저온물류가 차지하는 비율이 10% 내외로 작은 규모이며 신규 물류센터 공급량이 적정수준을 초과하는 이유로 판단된다.



▎냉동창고 건설시장 현황과 전망은
저온물류센터의 신규공급은 당분간 다소 둔화될 것으로 예상된다. 현재 저온물류센터의 수요대비 공급은 초과된 상황이며 건설 중인 공급 예정물량까지 감안했을 때 저온물류센터의 공실률은 당분간 상승할 것으로 전망된다. 장기적으로 공실률이 높은 수준으로 지속된다면 실질 임대료 하락이 불가피할 것으로 보이며 사업수지에 부정적인 영향을 미칠 수밖에 없다.

또한 신축 저온물류센터 건설을 전반적인 물류창고산업을 현대화시키고 있다. 기존 구축 저온물류센터들의 기술적인 스팩은 높지 않은 상황이며 전층 차량접안이 불가능한 경우도 많다. 적재량의 지표가 되는 유효고 또한 충분하지 않은 경우가 다수다.

신축 저온물류센터는 이러한 기술적인 단점을 상쇄하는 현대적인 시설들이 주를 이룬다. 이에 따라 구축 중인 저온창고는 상대적으로 임차인 수급에 어려움을 겪을 수 있어 리모델링 또는 재건축 필요성이 대두될 것으로 예상된다.

특히 지속적으로 지역적 편차가 명확해질 것으로 예상된다. 수도권 저온물류센터의 경우 서울로의 배송여건에 따라 임차인 선호도 차이가 커질 것으로 보인다.

서울 경계의 일산, 남양주, 구리, 하남, 부천, 김포 고촌지역의 저온물류센터는 현재도 공실이 부족한 상황이다. 전통적으로 물류센터의 수요가 많은 광주, 용인, 이천과 최근 물류센터 공급이 급증하고 있는 인천의 경우 여전히 공실해소가 더딘 상황이지만 점진적으로 공실은 해소가 될 것으로 기대된다. 서울 내 접근성이 상대적으로 불리한 경기도 외곽지역의 저온물류센터 공실해소에는 어려움이 있을 것으로 보인다.

이에 따라 물류센터 개발 전에 충분한 사전 임차인 확보방안을 고려하는 것이 좀더 중요한 시점이다.

▎기회·위험 요인은
콜드체인에 대한 수요가 늘고 라스트마일 배송에 대한 e커머스업체 경쟁이 심화됨에 따라 냉동창고 수요는 꾸준히 늘어날 것으로 기대된다.

또한 e커머스기업들이 신선식품 배송서비스 영역을 확대해감에 따라 지리적으로 불리했던 물류센터들의 임차수요에 대한 기대감도 커지고 있다.

하지만 효과적인 습도조절, 온도유지를 위한 냉동설비의 감가상각을 고려해야 하며 최근 물류센터 화재로 인상되고 있는 보험료는 운영 상 수익성을 저해시키는 요인으로 작용한다.

특히 늘어나는 수요에도 불구하고 냉동창고의 과잉공급 우려로 공실 리스크가 존재한다. 비싼 토지가에 목표 수익률을 충족시키기 위해 시행사들이 저온비중을 공격적으로 늘리고 있다. 이는 냉동창고 임대를 임차인과 협의 시 상온창고대비 난이도를 상승시킨다.

▎냉동창고 투자 시 고려해야 할 점은
입지와 배후수요에 대한 충분한 조사가 필요하다. 냉동창고의 메리트를 보기 위해서는 라스트마일 배송 가능여부가 크게 작용하고 이에 따라 창고로부터 교통망, 접근성 등 위치적인 측면에 대한 검토가 이뤄져야 한다.

또한 인구학적인 접근으로 신선식품배송에 대한 수요가 어떠할지도 고려해야 한다. 거시적으로 고려해야 할 점은 주변공급이 얼마나 이뤄져 있고 유사한 스펙의 냉동창고들이 얼마나 빠르게 임차가 이뤄졌는지 벤치마킹할 필요도 있다.