코로나19 확산방지를 위한 사회적 거리두기가 진행됨에 따라 비대면산업의 급속한 성장이 이뤄지고 있으며 이에 따른 신선식품 배송도 크게 늘고 있다. 신선식품을 배송하기 위해서는 상품을 안전하게 보관할 수 있는 냉동·냉장창고가 필수적으로 요구된다.
전자상거래 발달과 코로나19로 인한 경기위축으로 마땅한 투자처를 찾지 못한 투자사들은 냉동창고산업에 눈을 돌린지 오래다. 현재 수도권 인근에 활발한 냉동창고 건설 붐이 일어나고 있으며 더넓은 지역으로 확대되는 추세다.
이에 따른 냉동창고산업의 투자기회와 향후 전망을 알아본다.
물류성장, 콜드체인 확대 견인
콜드체인 물류는 냉동·냉장기술을 이용해 온·습도에 민감한 제품을 생산지로부터 목적지까지 안전하게 운송시킬 수 있는 유통체계다.
콜드체인의 대상화물은 주로 부패성이 높고 저장성이 낮으며 이로 인해 전 과정에서의 온·습도, 단열관리 등 복잡한 기반기술을 요구한다. 이에 따라 일반물류대비 설비운영에 있어 노하우와 대규모 자산에 대한 투자를 필요로 하는 자본집약적인 특성을 지닌다.
국내 콜드체인 물류의 근간이 되는 전체 물류산업은 수출입 교역량의 지속적인 증가, ASEAN 및 중국 등과의 교역품목 다양화 등으로 지속적인 성장이 예상된다.
국내 수출·입 물류동향은 과거 20년간 꾸준한 증가추세를 보이고 있으며 특히 건수 기준으로는 전방산업인 e커머스산업의 가파른 성장세에 기반해 고속성장을 보이고 있다.
2000~2018년 해상화물 수출·입 중량 및 건수는 연평균 각각 4.2%, 14.6% 성장했다. 또한 2018년 기준 국내 5대항의 항만별 물동량은 회사사업의 주요 거점지역인 인천항 및 부산항이 높은 물동량을 기록했다.
국내 물류산업은 e커머스 및 신선식품시장의 발전으로 택배수요가 지속적으로 증가하는 추세를 보이며 이는 코로나19으로 인해 더욱 가속화되고 있다. 택배 물동량은 2012년 이후 연평균 10.3%로 지속적으로 성장, 7년 만에 98.4% 성장하며 약 2배 증가한 모습을 보이고 있다.
코로나19 여파, 저온물류 증가
국내 e커머스시장은 2015년 이후 연평균 24.3%로 크게 성장하고 있다. 이는 전자상거래 발전 및 최근 코로나19 여파에 기인하고 있으며 신선배송시장은 같은 기간 199.1%로 폭발적으로 증가하는 추세다. 코로나19 이후 2020년에는 1조원 이상 시장으로 성장했다.
코로나19 여파로 글로벌 및 국내 백신·바이오 의약품시장이 크게 성장하는 모습을 보이고 있어 초저온·저온물류 수요는 보다 더 증가할 것으로 예상된다.
글로벌 백신시장 규모는 2018년 364억달러에서 2028년까지 약 1,035억달러 수준까지 성장할 것으로 전망된다. 코로나19 대응을 위한 국내 백신수입 등으로 초저온 보관수요 역시 크게 증가할 전망이다.
국내 바이오시장의 경우 수출·입이 각각 2015~2018년 동안 연평균 9.4%, 15.6%으로 증가했고 초저온 서비스가 필수인 바이오 의약품의 수입 및 생산이 확대됨에 따라 특화된 초저온 물류서비스 수요 또한 크게 상승할 것으로 예상된다.국내 냉동·냉장시설의 수는 2010년 견조한 성장세를 유지해왔으며 2020년 기준 총 942개의 냉동·냉장업체로 구성됐다. 국내 전역에 포진된 지역기반의 업체들로 부산·경남권에 다수 위치하고 있으며 대다수는 노후화 및 영세화된 냉동·냉장시설을 보유하고 있다.
물류창고, 유망 투자처 각광
다수의 시행사와 부동산 자산운용사들은 최근 몇 년 동안 물류센터 개발과 투자에 집중하고 있다. 물류센터가 유망한 투자처로 각광받으면서 개발관련 각종 비용이 상승한 이유로 판단된다.
이로 인한 개발경쟁이 이어지고 있으며 이는 토지조달 비용 급등으로 연결된다. PC(Precast Concrete)와 철근 등의 건설자재 수급에 어려움을 겪고 있으며 금리는 지속적으로 상승하고 있다. 각종 인허가 요건과 소방법 등의 규제가 강화되고 있어 공급비용은 전반적으로 상승추세다.
늘어나는 공급비용 압박으로 인해 상온 물류센터대비 상대적으로 높은 임대료 책정이 가능한 저온 물류센터는 증가된 비용을 상쇄하고 수익률 상승을 기대할 수 있어 냉동·냉장창고의 건설이 확대되는 원인으로 지목되고 있다.
신규 공급되고 있는 대부분의 저온 물류센터는 임대형으로 운영될 것으로 보인다. 현재 신규 공급되는 중형 이상의 물류센터는 투자회사와 부동산 자산 운용사와 투자 목적으로 건설, 거래되고 있다. 이러한 경우 대부분은 임대형으로 볼 수 있다.
3만3,000m²(1만평) 이하 소형 물류센터의 일부는 직접 운영으로 공급될 수 있으나 그 비율은 많지 않을 것으로 전망된다.
물류센터 공급·수요 현황
국내 2,000평 이상 물류센터의 공급면적은 약 1,050만평으로 추산된다. 2021년 수도권 및 천안지역 물류센터 신규 공급량은 94.6만평으로 전년대비 13% 증가할 것으로 예상되며 특히 풀필먼트센터 수요증가로 올해 공급예정인 물류창고 중 1만평 이상 대형 물류창고가 77만평으로 전체 신규 공급량의 82%를 차지하고 있다.
전체 권역별 1만평 이상 물류센터 공급량 비중은 동남권 33%, 남부권 16.6%, 중앙권 15.5% 순으로 동남권에 가장 많이 분포하고 있다. 천안을 포함한 수도권의 1만평 이상 물류센터는 328만평으로 이중 61.5%인 202만평이 건립 5년 미만 신축 물류센터로 파악된다.
물류센터 수요는 물류네트워크 중 허브 역할을 하는 대형물류센터가 최소 1만평 이상, 스포크 역할을 담당하는 중소형 물류는 평균 1,000평 이상임을 감암할 때 수도권 지역은 2,000평 이상 신축 15년 미만으로 상태가 양호한 물류센터 공급량은 현재 535만평 정도로 추산된다. 여기에 올해 94만평이 추가로 공급될 예정이다.
주요 자산운영사 물류창고 매입동향
페블스톤자산운용은 인천 원창 복합물류센터 개발을 추진 중에 있다. 총사업비 2,200억원, 7,500평 규모로 올해 2월에 착공해 2022년 12월 준공예정이다. 지하 1층~지상 6층, 연면적 3만8,000여평으로 건립되며 상온과 저온창고 비중은 55:45로 설계됐다. 상온을 위로, 저온을 밑으로 배치했다.
네오밸류파트너자산운용은 천안에 있는 이랜드리테일 보유 1,600억원 규모 물류센터를 책임마스터리스로 임대차를 사용하고 있다. 임대차계약기간 만료되면 다른 임차인을 넣어서 운용할 방침이다. 또한 물류센터 시장의 움직임을 주시하며 좋은 물건이 나오면 펀드형식으로 매입해 임대를 주는 것으로 투자할 계획이다.
한화자산운용은 2020년 10월 ‘한화K리츠플러스펀드’를 업계최초로 출시했다. 물류센터 리츠 종목에 투자하며 대표적인 종목으로 ESR켄달스퀘어리츠가 있다. ESR켄달스퀘어리츠는 저온과 상온 물류센터를 다 보유하고 있다. K리츠플러스펀드에서는 물류센터 섹터 비중이 다른 섹터에 비해 크지 않은데 이는 코로나를 겪으며 물류센터 리츠의 주가가 크게 상승했고 현재는 오히려 경제 re-opening 관련된 섹터의 비중을 더 크게 가져가고 있다.
한국자산신탁은 경기 이천에 건설 중인 물류센터를 530억원대에 선매입했다. 코로나19 발생과 온라인 배송시장 확대로 접어들고 2~3년 전부터 물류센터 수요자체가 늘어나며 공급도 늘어났다. 특히 많은 투자자들이 오피스나 리테일 쪽으로는 상품이 많지도 않고 투자한계가 있어 물류창고로 투자를 돌리는 추세다.
이화자산운용(대표 고창연)은 충남 천안 물류센터를 토니모리로부터 매입하고 경기 안성 지엘물류센터도 매입했다. 천안 토니모리 물류센터는 대지면적 7,063평, 연면적 약4,536평으로 지상2층 규모이며 지엘 물류센터는 대지면적 8,740평에 연면적 6,800평으로 지상4층 규모다.
이미 건설된 물류센터뿐만 아니라 새로운 물류센터 개발에도 다양한 방식으로 투자했고 앞으로도 물류센터의 투자가치를 높게 평가하고 있어 당분간 투자가 계속될 전망이다.
코람코자산신탁는 인천 항동 티제이물류센터를 인수했다. 지상7층, 연면적 88,230㎡규모의 이 물류센터는 쿠팡 신선물류허브센터로 활용될 예정이다. 최근 온라인과 e커머스가 발달하면서 물류창고 등 물류자산들이 부각되고 코로나19로 언택트 시장이 열리면서 핵심자산으로 물류관련 자산이 떠올랐다.
이지스자산운용은 직접 조성한 사모 부동산펀드에 미국 사모펀드 운용회사인 블랙스톤이 투자, 경인아라뱃길인천터미널에 있는 물류센터를 약 1,300억원에 인수했다.
미국 사모펀드 KKR(콜버그크래비스로버츠)이 신한금융지주 계열사(신한은행·신한금융투자·아시아신탁)와 한화투자증권, SK인천석유화학, 인천서구청과 도시형 ’혁신물류센터‘ 건립 양해각서 체결했으며 3,000억원을 투입해 55,733㎡ 부지에 건축연면적 30만㎡(지하1층~지상7층) 규모 혁신물류센터 건립할 예정이다. 단순 보관창고에서 벗어나 검수·포장·라벨링 등 물류체계 구성에 첨단기술을 적용해 고부가가치 창출을 목표로 삼고 있다. 또한 물품자동 보관 및 출하가 가능한 대형보관창고 시스템 외에도 저온·상온 복합시설 보안시스템, 전자동 LED 조명시스템 등 갖추고 물류센터 7층까지 물류차량이 접근가능하도록 설계할 예정이다.
ADF자산운용은 최근 CJ프레시웨이 양산물류센터를 700억원에 인수했으며 물류창고를 구입해 물류회사 혹은 유통업체에 임대해 임대수익을 내고 있다. 현재 △화성동탄 물류단지 A·B블록(연먼적 62만2,687㎡) △현대로지스틱스 덕평센터(연면적 12만9,389㎡) △대화물류 이천센터(연면적 5만4,980㎡) △용인물류센터(연면적 7만9,988㎡) △화성동탄 K-ECO 물류단지 C블록(연면적 10만2,574㎡) △이천 해월리 에스투로지스(연면적 2만7,434㎡) △이천DC1 물류센터(연면적 4만8,985㎡) △CHA Logis(연면적 3만3,113㎡) △도척 물류센터(연면적 6만9,138㎡) △김포 물류센터(연면적 5만1,883㎡) △광주 물류센터(연면적 3만7,233㎡) △양산 물류센터(연면적 2만2,699㎡) 등 12개 물류센터 소유해 운영 중에 있으며 향후 물류창고를 추가로 매입할 계획이다.
베스타스자산운용은 지난해 8월 이천 설성면 물류센터를 400억원에 매입했으며 올해 3월 쿠팡이 임차한 경북 칠곡 물류센터를 650억원에 인수, 6월에는 쿠팡이 임차를 확정한 경기 이천 대월면 물류창고를 950억원에 매입했다. 이어 경기 여주와 충북 음성의 물류센터도 활발하게 인수를 추진중이다. 베스타스자산운용의 해외 물류센터 투자는 2016년부터 이어졌다. 현재 유럽 내 대형 물류센터 11곳에 직접투자했으며 누적 투자규모는 약 1조7,000억원이다.
저온창고 비중 확대
물류센터는 상온과 저온의 비율이 7:3에서 최근 저온이 차지하고 있는 비중이 늘고 있다. 물류부지를 확보하기 어려운 상황에서 토지가격도 많이 상승했기 때문에 기존의 임대료만으로는 수익창출이 어렵다는 판단에서다.
일반적으로 저온창고 임대료가 상온에 비해 2~3배가량 높아 냉동·냉장창고 비중을 높여 수지를 만드는 구조가 형성되고 있다.
현재 물류창고 건설을 준비하는 투자사들의 가장 큰 고민은 상온·저온비율을 어떻게 설정할 것인가다.
부동산 서비스업체는 저온창고 비중확대를 리스크로 판단하고 있다. 저온창고 임대인의 공급지역과 화주사들의 선호지역이 서로 매치되지 않고 서울과 멀리 떨어질수록 임대료가 낮아도 기피하는 현상이 짙어진다.
부동산 서비스 업계의 관계자는 “100% 저온은 지양하되, 현재 상황에서는 상온 임대료를 높게 설정하더라도 저온비중은 약간 낮추는 것을 권장한다”라며 “상·저온 3:7를 기본으로 저온부문을 최대한 줄이는 것이 좋지만 중장기적으로 콜드체인산업의 성장세가 예상되고 e커머스 투자, 라스트마일 중요성 증대 등에 따라 위치적 요인을 고려해 비중을 조절해야 한다”고 조언했다.
저온창고의 온도를 유지하기 위한 냉동·냉장설비는 투자입장에서 보면 리스크요인에 속한다. 설비자체의 감가상각을 고려해야 하고 보관제품들은 온도에 매우 민감하기 때문에 관리부실이 곧 막대한 손해로 이어질 수 있기 때문이다.
불과 2~3년 전까지만 해도 상온으로만 이뤄진 일반 물류창고를 저온으로 개조하는 작업이 많이 진행됐다. 그렇다고 100% 저온만으로 구성된 창고는 드물다.
냉동·냉장 제품뿐만 아니라 아이스박스, 포장재 등 부피를 많이 차지하는 부자재들이 있기 때문에 냉동·냉장 제품을 취급하더라도 상온창고가 필요한 이유다.
물류창고 가치결정요인 ‘위치’물류창고의 가치는 입지가 가장 중요한 요인으로 고려된다. 인구가 밀집돼있는 수도권에서 얼마나 떨어졌느냐에 따라 운송차량을 하루 3번 운행할 수 있을지, 2회 운행도 어려울지가 결정되기 때문이다.
국내 물류센터산업은 시장의 성장속도보다 공급이 더 많은 상황으로 인기가 많은 수도권은 이미 포화상태에 도달했고 여주, 포천 등 수도권 외곽이나 진천, 음성, 청주 등 충청권까지 건설이 확대되고 있다.
물류기업들이 원하는 지역은 이미 물류부지 인허가를 받기 힘들고 포천, 음성, 진천까지도 땅값은 상승해 수익구조를 만들기 위해서는 저온비중이 확대되는 수순을 밟고 있다.
운영적인 측면에서 보면 일반 임대사업은 서울근교가 가장 선호되며 서울과 멀어질수록 메리트는 떨어진다. 다만 식품제조업체 등이 직접 운영하는 저온창고의 경우 지방에도 지어지고 있다. 일반 임대사업을 고려하는 사업자는 이러한 임대·자사운영 등의 차이점을 이해하고 접근해야 한다.
저온창고, 당분간 공급과잉 예상
아이러니하게도 저온에 대한 수요는 많은데 저온창고 공실은 늘어가고 있다. 화주들이 원하는 위치가 아니기 때문이다. 현재 김포, 하남, 남양주, 구리 등을 제외한 수도권 외곽의 공실률이 가장 높다. 상온창고는 물량이 부족한 가운데 저온비율이 너무 높으면 매매가 어렵다. 상승한 토지가격을 만회하기 위해 저온비율을 높였지만 악순환이 반복되는 것이다.
최근 상온 물류창고의 경우 공급이 부족하다보니 임대료가 상승하고 있다. 하지만 저온 물류창고는 전체적으로 공급과잉이 일어나고 있어 서울근교를 제외한 지역의 임대료는 현상황을 유지하면서 렌트프리 기간 등 화주들의 구미가 당길 만한 제안으로 수주경쟁을 벌이고 있다.
결국 물류창고는 서울근교와 그외 지역으로 나뉘게 된다. 신도시 인근에도 물류창고가 활성화될 법하지만 아직까지는 큰 수요는 없는 상황이다. 이러한 지역은 발달한 저온 포장기술로 물류가 이뤄지고 있지만 장차 저온창고 시설확대가 기대되는 만큼 배송형태는 변화할 것으로 예상된다.
그럼에도 불구하고 저온창고 건설붐은 쉽게 사그라들지 않을 전망이다. 저온창고공급과 수요 불균형으로 높아진 공실률이 당분간은 억제제로 작용하겠지만 물류 및 콜드체인산업의 높은 발전가능성을 기반으로 저온창고 건설은 장기적인 성장세를 유지할 것으로 보인다.
