올해 2분기 수도권 물류센터의 공실률이 경색된 PF(Project Financing)시장으로 인한 임대료 상승으로 역대 최대치를 기록했다.

부동산 솔루션 전문기업 JLL 코리아(대표 장재훈)은 2023년 2분기 ‘수도권 물류시장 동향’ 보고서를 통해 공실률이 지난 1분기대비 342bps(BookValue per Share) 상승한 약 16%를 기록해 지난 분기에 이어 역대 최대 수준의 공실률을 보였다고 밝혔다. 

2분기 물류센터 공실 ‘증가’

2023년 2분기 수도권 물류센터시장에 새로 들어온 면적에서 퇴거한 면적을 뺀 순흡수면적은 약 57만5,289㎡(17만4,025평)였다. 지난 1분기에는 신규센터에서 발생한 순흡수면적이 전체 순흡수면적의 88%를 차지했지만 2분기에는 기존 센터에서도 임대 활동이 호조세를 보이며 순흡수율은 55%로 감소했다. 하지만 여전히 수도권에 많은 물류센터 공급이 이어져 공실률은 증가했다.

수도권 권역별로는 중부권역(광명, 안양, 과천, 의왕, 군포, 수원, 오산, 동탄 등)이 유일하게 공실이 약 126bps 하락해 4.1%의 공실률을 기록했다. 중부권역은 서울과 근접한 입지적 요건 덕분에 2020년 4분기 이후 계속 5% 미만 공실률을 유지하다가 지난 1분기 5.3%까지 올랐다. 2023년 남은 분기에는 더 이상 중부권역에 예정된 공급이 없으며 2024년에도 임대형 센터 1개만 공급될 예정이라 당분간 계속해서 낮은 공실률을 유지할 전망이다.

북부권역(파주, 고양, 양주, 의정부, 구리, 하남, 남양주, 양평, 가평, 포천, 동두천, 연천 등) 공실률은 이번 분기에도 0%로 4분기 연속으로 100%의 임차율을 기록 중이다. 위치적 특성상 개발·인허가에 제약이 있으며 상당부분이 군사시설보호구역, 상수원보호구역으로 지정돼 있어 개발이 크게 제한되고 있다. 남은 분기에는 포천, 남양주에 각각 한 개 센터가 준공될 예정이라 공실률이 상승할 전망이다.

남부권역(화성, 평택, 안성 등) 공실률은 약 21.3%로 지난 분기 13.3%에서 약 796bps 가파르게 상승했다. 2022년 4분기 1.4%에 비하면 19.8% 올랐다. 특히 신규 센터들이 많이 준공됐다. 이에 따라 순흡수면적도 권역들 중 가장 많은 22만2,082㎡(6만7,180평)를 기록하며 공급과 침차 활동이 모두 활발했다. 가전, F&B, 3PL, 의약품 등 다양한 업종의 임차인이 2분기 신규 등장해 눈길을 끌었다.

남동부권역(성남, 용인, 광주, 이천, 여주 등) 공실률은 10.6%로 지난 1분기대비 158bps 상승했다. 5개 신규 물류센터가 공급되며 3PL, 이커머스기업이 신규로 입주했다. 남은 분기에는 약 10개 신규 물류센터 공급이 예정돼 있다. 하지만 수도권과 전국 각지로 연결되는 우수한 입지적 요건, 합리적인 임대료로 많은 수요도 예상돼 타 권역대비 상승폭이 제한적일 전망이다.

서부권역(김포, 인천, 부천, 시흥, 안산 등) 공실률은 가장 높은 28.1%가 관측됐다. 가장 많은 면적의 신규 물류센터가 준공됐기 때문이다. 단일 센터 연면적이 큰 센터들이 많이 준공돼 신규 공급된 물류센터들이 공실 면적을 남겨둔 채로 시장에 등장해 공실률이 크게 상승했다. 순흡수면적은 약 16만826㎡(4만8,650평)을 기록했다. 이커머스, 전자제품, 3PL 등 임차인이 권역 내 증평하거나 신규입주했다. 당초 더 많은 공급이 예상됐었으나 빈번하게 벌어지고 있는 공사지연 등으로 진행 상황이 좋지 않다.하지만 2024년에는 올해보다 더 많은 면적, 신규 물류센터가 공급될 예정이라 공실률도 함께 증가할 예정이다.

JLL의 관계자는 “최근 수도권에서는 물류 효율성 개선을 위해 분산돼 있는 센터를 통합하려는 수요, 현대적 센터에 대한 수요가 강하게 나타나는 중”이라며 “많은 공급이 쏟아지고 있는 중 오래된 센터에 입주해 있는 임차인들을 위주로 신규 센터로 이동 수요가 계속해서 커질 전망”이라고 설명했다. 

이어 “계속해서 많은 신규 공급이 예정돼 있으며 현대화된 신축센터는 과거 오래된 센터대비 저온 면적이 상대적으로 많아 공실 해소에 어려움을 겪을 수도 있다”고 덧붙였다.

수도권의 올해 2분기 임대료는 약 3만3,673원으로 지난 1분기대비 0.2% 증가했다. 지난해보다는 3.7% 상승했다. 모든 권역의 임대료가 올랐지만 서부권역 임대료만 1분기대비 소폭 하락했다.

중부권역의 월평균 상온 물류센터 임대료는 약 3만5,100원을 기록했다. 1분기대비 0.2%, 2022년보다는 2.8% 상승해 큰 변동은 없다. 공실률 변동이 적으며 신규 공급도 많지 않은 지역이라 임대료 변동 폭도 작다. 

북부권역 월평균 상온 물류센터 임대료는 약 4만4,000원 수준이다. 현재 모두 서울과 인접한 고양, 남양주에 신규 물류센터가 위치해 있어 평균 임대료가 매우 높으며 이번 분기 임대료도 역대 최대치를 갱신했다. 하지만 하반기에 예정돼 있는 공급이 포천, 남양주에 위치해 있다. 특히 포천은 서울과 상대적으로 먼거리에 위치해 있어 시장 임대료보다 낮은 임대료를 제시할 전망이다. 이에 따라 시장 평균 임대료에도 변동이 있을 예정이다.

남동부권역 월평균 상온 물류센터 임대료는 약 2만9,600원으로 1분기대비 1.7%, 지난해대비 7.1% 상승했다. 준공된 신규 센터들이 시장 평균을 상회하는 임대료를 다수 제시했으며 연말까지 10개 물류센터가 신규로 등장할 예정이다. 반면 공실률과 현재 임차활동 수준을 고려하면 임대료는 현재와 비슷할 전망이다.

서부권역 월평균 상온 물류센터 임대료는 유일하게 임대료가 하락해 약 3만8,600원을 기록했다. 1분기대비 1.4% 하락했으며 2022년보다 1.8% 상승했다. 특히 인천에 신규 공급된 물류센터들이 시장 평균을 하회하는 수준 임대료를 제시한 경우가 많았으며 김포에서는 기존 물류센터가 빠른 임대 안정화를 위해 임대료를 낮추는 사례도 관측됐다. 현재 인천의 많은 공급량, 함께 상승하는 공실률이 임대료 하락에 영향을 미치고 있다. 인천을 중심으로 일정기간동안 임대료를 내지 않는 ‘렌트프리’도 늘어나고 있어 정책적인 해결방안이 필요하다.

수도권 상온과 저온 물류센터간 수요격차도 지속되고 있다. 저온 물류센터를 빠르게 해소하고 싶은 임대인이 많은 인센티브를 제시하며 센터에 따라서는 렌트프리에 영향을 받아 상온과 저온 물류센터 임대료가 유사한 경우도 다수 발생하고 있다. 권역에 따라서는 실질 임대료의 저성장세도 관측되고 있다. 최근 공급되는 신축센터는 과거 오래된 센터에 비해 저온 면적이 상대적으로 많다. 이에 따라 공실해소에 어려움을 겪으며 공격적으로 인센티브를 제시하고 있는 것으로 알려지고 있다.

JLL의 관계자는 “수도권 명목 임대료를 6분기 동안 계속해서 상승하고 있으나 공실률이 상승 추세에 있으며 연말과 2024년에도 많은 공급이 예정돼 있어 임대료 상승세는 크지 않을 전망”이라며 “높은 개발비용 때문에 임대인들인 공실을 빨리 채우고자 임대료 인상을 주저할 것이지만 주요 위치 물류센터는 임대료를 상향 조정할 수 있다”고 설명했다. 

이어 “많은 공급이 진행되고 있는 서부, 남부 등 권역의 렌트프리 수준을 감안하면 실질 임대료는 하락할 예정”이라며 “앞으로 공급 상황이나 인플레이션율, 건축비, 조달금리 방향성 등에 의한 임대료도 혼조세도 나타날 수 있다”고 전망했다.

물류공급은 자금조달시장에 크게 좌우되는 데 올해 2분기에는 15개 신규 물류센터가 권역 내에 준공됐다. 1분기에는 20개 물류센터가 준공될 예상이었으나 공사지연이 지속적으로 발생하고 있다. 부동산 PF시장이 얼어붙어 최근 공사비 하락에도 자금조달이 어렵다. 착공센터들도 공기가 길어지고 있으며 미착공센터들은 PF가 어려워 착공이 매우 어려운 상황이다.

권역별로는 중부와 북부권역에 신규공급이 없었으며 남부 6개, 남동부 5개, 서부 4개 등 물류센터가 준공됐다. 면적으로는 서부가 많았으며 개수는 남부가 많았다.

남부권역은 안성에서 가장 많은 공급이 발생했다. 연면적 약 7만9,325㎡(2만3,996평) 안성 일죽면 물류센터가 신규 준공됐으며 연면적 약 4만6,842㎡(1만4,170평) 안성 코스모스 로지스 물류센터도 계속된 공사지연 끝에 준공됐다. 안성시 미양면에서는 연면적 약 4만3,256㎡(1만3,085평) 선우로지스 물류센터, 연면적 약 5만466㎡(1만5,266평) 공간세라믹 안성 물류센터도 신규 공급됐다. 화성에는 연면적 약 4만5,252㎡(1만3,689평) 하인즈 남양 물류센터, 평택에는 연면적 약 19만1,831㎡(5만8,029평) 켄달스퀘어 팽택로지스틱스파크가 신규 준공돼 권역내 스탁 면적을 확장했다. 

남동부권역은 이천에서 4개, 여주에서 1개의 신규 공급이 발생했다. 이천은 연면적 약 8만892㎡(2만4,470평) 이천 수정리 물류센터, 연면적 약 4만6,042㎡(1만3928평) 브릭 동이천 물류센터, 연면적 약 6만4,608㎡(1만9,544평) 이천 도지2물류센터, 연면적 약 4만9,001㎡(1만4,823평) 죽당리 물류센터가 신규 공급됐다. 여주는 연면적 약 4만2,396㎡(1만2,825평) TS물류센터가 준공됐다. 신규 공급센터들은 상당수가 공실 면적을 대부분 남겨둔 채로 시장에 소개돼 권역 공실률을 높이는데 결정적인 역할을 했다.

서부권역은 안산 1개, 인천 3개 물류센터가 공급됐다. 안산은 연면적 약 5만4,836㎡(1만6,588평) 브랜치포인트 물류센터가 준공됐다. 인천은 연면적 약 12만5,421㎡(3만7,940평) 원창동 물류센터, 연면적 약 13만3,309㎡(4만326평) 드림물류센터, 연면적 약 14만8,238㎡(4만4,842평) 석남 복합 물류센터가 준공됐다. 신규센터들은 다른 지역 물류센터들에 비해 단일 세터 연면적이 확연히 크다.

JLL의 관계자는 “상반기 준공된 센터를 포함해 2023년에는 총 약 452만8,925㎡(137만평) 공급이 예정됐다”라며 “PF시장 침체로 공사비 확보가 어려워 공사가 지급되는 곳이 대부분이며 준공까지 시간이 예정보다 오래결려 공급 전망치보다 공급량이 줄어들 수 있다”고 밝혔다. 

이어 “자금을 확보하지 못해 공사를 시작할 수 없는 개발업자들도 점점 더 증가할 예정”이라며 “실질적으로 인허가만 득한 미착공 프로젝트 대부분은 빠른 시일 내 착공은 어려울 전망”이라고 말했다.