2023년 3분기 물류센터 공실률이 13.1로 공실이 없는 수도권 북부를 제외한 모든 권역에서 공실률이 하락하며 안정세를 찾아가고 있는 것으로 나타났다.

글로벌 시장조사기관 JLL이 최근 발표한 'Korea Logisitcs Property Digest'에 따르면 2023년 3분기 SCA 권역 마켓의 순흡수면적은 역대 최대 수준인 약 36만5,907평으로 조사됐다. 2022년 전체 순흡수면적인 47만5,827평의 약 77%에 달하는 매우 많은 면적으로, JLL 관측 이래 최대의 분기별 순흡수면적을 기록했다. 

공실률은 약 13.1%로 지난 분기대비 290bps 하락해 공실이 없는 북부를 제외한 모든 권역에서 공실률이 하락하며 직전 분기대비 안정된 모습을 보이고 있다. 이번 분기에도 28만1,161평에 달하는 많은 면적이 공급됐으나 2022년 이후 공급된 비교적 신축 센터들 위주로 많은 임차활동이 발생하며 공실률 하락을 견인한 것으로 나타났다. 

권역별로 살펴보면 중부권역의 공실률은 약 2.4%를 기록했다. 이번 분기 신규 공급이 없었던 중부권역에는 기존 센터들에 신규 임차인이 들어오며 공실률 하락을 견인했으며 서울과 근접한 우수한 입지적 요건을 자랑하는 중부권역은 2020년 3분기 이후 계속해서 5%대 이하 공실을 기록 중이다. 중부권역에는 내년에도 2개 센터만의 공급만이 예정돼  있어 지속해서 낮은 공실률을 이어갈 것으로 전망된다. 

북부 권역은 5분기째 0% 공실률을 기록하고 있다. 위치적 특성상 개발 및 인허가 제약으로 인해 공급이 제한적인 북부권역에는 이번 분기 1개 센터가 준공됐으나 공급과 동시에 전체 임차가 완료돼 공실률에 영향을 미치지 않았다. 남은 4분기에는 남양주에 2개의 센터가 공급될 예정에 있으나 두 센터 모두 임차가 완료됐거나 논의 중인 임차인이 있는 것으로 알려져 공실도 안정적일 것으로 전망된다.

남부권역의 공실률은 약 18.7%를 기록했다. 분기 내 3개의 센터가 신규 준공됐으며 이중 상당 면적이 임차된 것으로 알려지고 있다. 이번 분기 남부권역에서는 패션 3PL, F&B, 가구, 전자기기 등 다양한 산업군의 신규 임차인을 맞이하며 활발한 임차 활동이 관측됐다. 남동부권역의 공실률은 약 10.0%로 지난 분기대비 소폭 하락했다. 3PL, F&B, E-commerce업체 등 다양한 임차인이 입주했다. 수도권 및 전국 각지로 연결되는 우수한 입지적 요건, 그리고 합리적인 임대료 수준을 자랑하는 남동부권역은 JLL 조사 이래 계속해서 양(+)의 순흡수면적을 기록 중이다. 남은 4분기의 공급 예정 물건을 합쳐 남동부권역은 2023년 권역 중 가장 많은 면적이 공급될 것으로 전망된다. 

서부권역은 이번 분기 권역들 중 가장 큰 폭으로 공실률이 감소한 20.1%를 기록했다. 이번 분기 서부권역에서는 임차 활동이 매우 활발하게 발생했다. 이번 분기 가장 많은 신규 센터가 공급된 서부권역에서는 국내 최대 규모 E-commerce업체가 2개의 센터의 큰 면적을 임차했으며 이외에도 3PL, 제조업 등 다양한 임차인이 신규 입주했다. 다만 2024년에는 2023년보다 더 많은 양의 공급이 예정돼 있어 내년 공실률은 더 상승할 수 있을 전망이다. 

마켓컬리와 오아시스마켓의 IPO 철회 등 살짝 주춤했던 E-commerce수요가 최근 서부권역 중심으로 다시 살아나며 이번 분기 여러 센터에서 임차 움직임이 관측되고 있다. 많은 공급이 쏟아지고 있으나 이에 준하는 많은 임차 활동이 관측되고 있어 올해 상반기의 순흡수면적이 지난해 전체 순흡수면적과 유사한 수준을 기록했다. 2023년 전체로는 전년대비 2배를 넘어설 것으로 전망된다. 

JLL의 관계자는 "물류 효율성 개선을 위해 분산돼 있는 센터들을 통합하려는 수요, 그리고 자동화된 현대적 자산에 대한 수요들이 관찰되고 있다"라며 "또한 최근에는 ESG 센터에 대한 수요도 커지는 중이며 많은 공급이 쏟아지고 있는 와중 오래된 센터에 입주해 있는 임차인들을 위주로 신규 센터로의 이동 수요가 나타날 것으로 전망된다"고 밝혔다. 

이 관계자는 "다만 활발한 임차 활동에도 불구하고 많은 공급이 발생하고 있기에 상온센터에 비해 상대적으로 수요가 낮은 저온면적을 상온으로 전환하는 것을 검토하는 경우가 생기고 있으나 전환에 많은 비용이 요구되며 저온과 상온 센터들의 공조설비, 전기설비, 챔버, 층고 등 많은 부분을 변환하는 데에 기술적 어려움 또한 커 전환사례가 빈번하지는 않을 것으로 보인다"고 분석했다.